Nastroje po MIPIM

Komentujący: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

W marcu odbyło się w Cannes jedno z najważniejszych wydarzeń rynku nieruchomości – MIPIM. Co roku, uczestnicy spotykają się we Francji, aby przez kilka dni prowadzić rozmowy, negocjacje, badać nastroje rynkowe czy uczestniczyć w konferencjach tematycznych. Na MIPIM nie mogło zabraknąć również reprezentantów Avison Young, których wnioski po licznych spotkaniach i rozmowach przedstawiamy poniżej.

Polska na radarze

Nastroje wśród inwestorów były różne: wszyscy spodziewaliśmy się, że początek tego roku nie będzie bogaty w transakcje i nowe projekty i tak też jest – w całej Europie obserwujemy spowolnienie inwestycyjne. Natomiast w tym czasie niepewności możemy powiedzieć, że Polska jest i dalej będzie cieszyła się zainteresowaniem inwestorów – jest jednym z najbardziej aktywnych rynków, poprzez wszystkie jego segmenty, przyciągając atrakcyjniejszymi niż w Europie Zachodniej stopami zwrotu. Mamy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich, Skandynawii. Również obecny kapitał jest dalej aktywny i mowa tu o inwestorach z regionu Europy Środkowo-Wschodniej a także kilku z Europy Zachodniej.

Sektor biurowy

W sytuacji niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się w 2022 roku ku stabilnym aktywom. Prawie 90% z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w drugiej połowie 2022 roku nastąpił gwałtowny odwrót i zauważalny wzrost transakcji value-add czy też oportunistycznych.

Spodziewamy się, że inwestorów w 2023 będzie dalej oscylowało wokół aktywów value-add i oportunistycznych. Już teraz widzimy spore zainteresowanie wieloma takimi budynkami zarówno w Warszawie jak i w głównych miastach regionalnych. Niestety, aktywa typu core, będą cechować się mniejszym zainteresowaniem, gdyż tu nie nastąpiło jeszcze zauważalne obniżenie oczekiwań co do poziomów cen, a rosnące koszty finansowania nie pomagają w osiąganiu zakładanych zwrotów. Jednak jest to tylko kwestią czasu, gdy znowu wieże w centrum Warszawy będą przedmiotem obrotu.

Sektor magazynowy

Wolumen inwestycyjny w Polsce w styczniu i lutym nie był spektakularny, bo wyniósł ok. 260 milionów euro. Magazyny dominowały w tym okresie pod względem ilości transakcji. Rok 2021 był rekordowy dla sektora pod względem wolumenu transakcji, ubiegły cechował się już jednak pewnym osłabieniem wolumenu transakcji. Spodziewamy się, że w tym roku ilość i wolumen transakcji bedą jeszcze mniejsze, chyba że sprzedający zaakceptują obniżki cen, aby kupujący mogli osiągnąć oczekiwane zwroty.

Sektor handlowy

Parki handlowe to jedne z najbardziej poszukiwanych aktualnie produktów inwestycyjnych. Segment ten zaliczył w ubiegłym roku rekord, odpowiadając za 65% udziału w liczbie transakcji całego sektora handlowego. Uważamy, że parki handlowe dalej będą ważnym elementem sektora i inwestorzy dalej będą kupować te aktywa, natomiast jeżeli chodzi o sektor centrów handlowych, to na radarze będą głównie aktywa tanie, w dobrych lokalizacjach, gdzie będzie można uzyskać finasowanie od istniejącego kredytodawcy.

Sektor PRS

To drugi z najgorętszych obecnie segmentów rynku, który zamknął rok 2022 rekordowym wolumenem sfinalizowanych transakcji na poziomie 150 milionów. Należy pamiętać, że sektor PRS Polsce jest dalej raczkujący, gdyż udział lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest ciągle marginalny - znacznie poniżej 1%. Dla porównania w Berlinie ten udział 30%. Choć część projektów deweloperskich w tym sektorze została czasowo zawieszona – spodziewamy się dalszego jego rozwoju i kolejnych nowych graczy na rynku.

Coraz większa liczba aktywnych deweloperów przekształca część swojego portfela mieszkaniowego w PRS, co związane jest ze spowolnieniem sprzedaży indywidulanej oraz brakiem dostępności do kredytów hipotecznych. Naturalne wydaje się również, że w sektorze mogą pojawić się nowi inwestorzy a tym samym również nowe projekty czy platformy.

W najbliższych miesiącach możemy oczekiwać trudnych dyskusji pomiędzy kupującym a sprzedającym, które dotyczyć będą presji na obniżanie cen. Kluczową kwestią będzie również pozyskiwanie finansowania obecnie banki podchodzą bardzo selektywnie do udzielania kredytów, preferując współprace z podmiotami, które już mają wyrobioną opinię na rynku.

Spodziewamy się jednak, że polski rynek nieruchomości komercyjnych, pomimo mniejszej ilości transakcji, dalej będzie jednym z najbardziej płynnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.