Biurowce

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Ostatnie lata znacząco zmieniły krajobraz rynku nieruchomości w Polsce. Globalne zmiany wywarły duży wpływ na wszystkie jego sektory. Ich dalszy rozwój zdeterminowany jest przez różne czynniki związane z ewolucją gospodarki w skali makro i mikro.

Znamienna dla branży będzie konieczność uwzględniania wyśrubowanych standardów unijnych związanych z ESG, służąca obniżeniu emisyjności i zwiększeniu efektywności energetycznej budynków, a tym samym ograniczeniu ich kosztów operacyjnych. W rezultacie wdrożenie zielonych rozwiązań oznaczać będzie także niższe koszty serwisowe i opłaty licznikowe dla najemców, co w kontekście regularnych podwyżek cen mediów jest dla rynku bardzo istotne.

Wysoka inflacja spowodowała, że wzrosły koszty budowy i finansowania inwestycji oraz ceny gruntów, co poważnie zahamowało aktywność inwestycyjną deweloperów w niektórych sektorach. Do intensywniejszego działania nie zachęca też kondycja globalnej gospodarki oraz sytuacja makropolityczna.

Magazyny

Mimo mniej sprzyjających inwestycjom warunków niektóre sektory rynku nieruchomości w Polsce wciąż radzą sobie bardzo dobrze. Czynniki bazowe dają najlepsze perspektywy i możliwości dalszego wzrostu rynkowi magazynowo-produkcyjnemu. Polska jest bowiem postrzegana przez firmy zainteresowane skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji z Azji do Europy jako jedna z najlepszych lokalizacji. Sektor magazynowy, czarny koń polskiego rynku nieruchomości pozostawał do niedawna w centrum uwagi inwestorów notując rekordowe wyniki. Popyt na powierzchnie magazynowe przez 5 lat, do 2022 roku był w kraju wyższy niż nowa podaż. Dopiero w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z większą dostępnością powierzchni, która przewyższała zapotrzebowanie. Obecnie współczynnik pustostanów na tym rynku wzrósł i przekracza 7 proc.

Nowoczesne zasoby, liczące prawie 32 mln mkw. powierzchni dają Polsce trzecią pozycję na rynku magazynowym w Unii Europejskiej. W minionym roku odnotowany został 12 proc. wzrost w sektorze, dzięki dostarczonym przez deweloperów aż 3,7 mln mkw. nowych powierzchni. Pomimo lekkiego spadku wolumenu powierzchni w budowie w ostatnim czasie, w realizacji pozostaje prawie 3 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego połowa jest zakontraktowana. Najwięcej inwestycji skupionych jest w okolicy Wrocławia.

Prognozowany jest dalszy wzrost zaplecza w tym sektorze na poziomie podobnym do dotychczasowego, stymulowany przez wysoki popyt, który w 2023 roku nadal pozostawał na imponującym poziomie, sięgającym 5,7 mln mkw. powierzchni. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny w okolicy Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Popyt na powierzchnię generowany jest przez firmy produkcyjne działające na naszym rynku i wchodzące do Polski, operatorów logistycznych, sieci handlowe oraz firmy prowadzące działalność związaną e-commerce.

W mniej optymistycznym scenariuszu, pogorszenie się sytuacji firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej może wpłynąć na ograniczenie zaangażowania najemców obecnych w naszym kraju.

Mimo ogromnego spadku wartości inwestycji w Polsce r/r, nieruchomości magazynowe były też w minionym roku klasą aktywów, na której skupili się inwestorzy. Nieruchomości z tego sektora wygenerowały prawie połowę całkowitej wartości ubiegłorocznego wolumenu inwestycyjnego. Nowoczesne obiekty magazynowe z certyfikatami środowiskowymi, spełniające wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej ze względu na bezpieczeństwo inwestycji, jakie zapewniają także w tym roku są na celowniku inwestorów, planujących zakup nieruchomości w Polsce.

Handel

Nie tylko sektor magazynowy świetnie radzi sobie w nowych warunkach. W fazie ciągłego wzrostu jest również w Polsce sektor retail. W 2023 roku rynek handlowy zwiększył zasoby o ponad 450 tys. mkw. powierzchni, do użytku oddanych zostało 45 projektów handlowych. Zastrzyk nowej podaży handlowej był największy od 2016 roku, o kilkanaście proc. większy niż rok wcześniej. Wśród oddawanych projektów już od kilku lat dominują parki handlowe, które dostarczyły w ubiegłym roku trzy czwarte nowej powierzchni.

W pierwszym kwartale 2024 roku oddanych zostało sześć kolejnych obiektów w tym formacie i zakończyła się rozbudowa trzech parków handlowych. W tym roku obserwować będziemy także sporą aktywność w obszarze większych centrów handlowych. Planowane jest m.in. ponowne otwarcie Sukcesji w Łodzi i Galerii Goplana w Lesznie. Wkrótce zakończyć ma się również modernizacja CH Bonarka w Krakowie i Galerii Wołomin, a w 2025 roku finał będzie miała budowa Designer Outlet Kraków.

Rynek powierzchni handlowych kontynuuje ekspansję z blisko 400 tys. mkw. powierzchni w budowie, z czego lwią część dostarczą nowe parki handlowe i centra convenience. Zarówno deweloperzy, prowadzący działalność w tym obszarze, jak i najemcy mają szerokie plany rozwoju. Na dynamikę rynku wpływa powrót konsumentów do zakupów stacjonarnych, rozwój placówek sieciowych, debiuty nowych marek oraz uruchamianie nowych konceptów przez znane sieci handlowe. Znamienny dla sektora był także spadek w 2023 roku udziału e-commerce w polskim handlu detalicznym w porównaniu z rokiem poprzednim.

Rynek handlowy w Polsce charakteryzuje się bardzo niskim współczynnikiem pustostanów, oscylującym w pobliżu 3 proc. Otwierane placówki są już przeważnie w pełni skomercjalizowane. Na rynku handlowym obserwować możemy też coraz liczniejsze modernizacje obiektów w kierunku poprawy efektywności energetycznej budynków i ograniczenia śladu węglowego. Dzięki temu nieruchomości z tego sektora są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów.

Biura

Rynek biurowy natomiast, po okresie wieloletniego intensywnego wzrostu znalazł się w punkcie zwrotnym swojego rozwoju. Wpłynęły na to trendy w światowej gospodarce, zmiana modelu pracy i mniejsze zapotrzebowania na powierzchnię, wysokie koszty budowy i finansowania, wzrost cen i spadek podaży atrakcyjnych gruntów pod inwestycje biurowe oraz wyzwania związane z koniecznością wprowadzania standardów ESG.

Te czynniki spowodowały zmianę strategii deweloperów i drastyczne obniżenie się aktywności inwestycyjnej w tym sektorze. Od 2020 roku na rynku biurowym możemy obserwować sukcesywny spadek ilości powierzchni w budowie, a jeszcze 4 lata temu segment biurowy w Polsce był jednym z rynków, które rosły najszybciej w Europie.

Przed pandemią wolumen biur będących w realizacji w Warszawie utrzymywał się na poziomie około 800 tys. mkw., teraz w budowie jest około 300 tys. mkw. powierzchni. W ubiegłym roku nowa podaż w stolicy wyniosła zaledwie 60 tys. mkw. powierzchni, to najmniej od kilkunastu lat. Ponadto, rozpoczął się proces wyburzeń przestarzałych, warszawskich biurowców i wycofania budynków z użytkowania na czas modernizacji. W tym roku planowane jest oddanie w Warszawie około 90 tys. mkw. powierzchni.

Na rynkach regionalnych oddane zostało w minionym roku około 315 tys. mkw. nowych biur, w porównaniu do około 400 tys. mkw. powierzchni ukończonych w 2022 roku. Szacunkowe dane wskazują, że przyrost zasobów w tym i kolejnym roku w regionach spadnie do poziomu około 130-150 tys. mkw., będzie o ponad dwie trzecie mniejszy niż notowany przed 2020 rokiem. Pod koniec 2023 roku nie rozpoczęła się na rynkach regionalnych budowa żadnego projektu biurowego. W Warszawie nowe projekty inicjowane były w minionym roku sporadycznie. Należy wziąć pod uwagę, że okres stagnacji inwestycyjnej w sektorze biurowym może potrwać kilka lat.

Tematem szeroko omawianym w ostatnim czasie były podwyżki opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych. Ich wzrost spowodowany był inflacją, skokiem płacy minimalnej i cen usług. W nadchodzących miesiącach najemcy będą musieli liczyć się prawdopodobnie z dalszymi podwyżkami opłat eksploatacyjnych i indeksacją czynszów. Ceny mediów nadal rosną, a do tego dojdzie wymóg dostosowania budynków do standardów unijnych dotyczących ESG, co oznacza dla właścicieli budynków konieczność ponoszenia wysokich nakładów kosztowych.

Jak dotychczas jednak zapotrzebowanie na biura w Warszawie jest spore. W 2023 roku do najemców trafiło 750 tys. mkw. powierzchni, niewiele mniej niż w rekordowym pod względem popytu 2022 roku. W pierwszym kwartale br. w Warszawie podpisane zostały umowy na 140 tys. mkw. biur.

Na rekordowo wysokim poziomie odnotowany został też w zeszłym roku łączny popyt w największych miastach regionalnych.

Wzrost kosztów utrzymania biur może spowodować jednak spadek popytu na powierzchnie. Najemcy optymalizują zajmowane powierzchnie, by ograniczyć wydatki, jednocześnie podnosząc ich standard i tworząc atrakcyjniejsze przestrzenie dla pracowników. Dążą również do negocjacji warunków umów najmu, które zapewniłyby im większą transparentność i kontrolę opłat eksploatacyjnych. W kontekście zachodzących zmian wdać też większe zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami technologicznymi w budynkach, które umożliwiają efektywniejsze wykorzystywanie miejsc pracy i powierzchni wspólnych.

W ostatnim kwartale współczynnik pustostanów w Warszawie lekko wzrósł do średniego poziomu 11 proc., przy czym w centralnym obszarze miasta występuje deficyt wolnych powierzchni. Na rynkach regionalnych natomiast wolnych biur jest dużo więcej. W niektórych miastach, jak Katowice, Łódź, czy Kraków pustostanów jest ponad 20 proc.

Mieszkania i sektory alternatywne

Prawdopodobnie, w niedalekiej przyszłości będziemy obserwować też więcej inwestycji w akademiki, na które jest duże zapotrzebowanie oraz domy senioralne. Polska ma szanse stać się również rozwojowym rynkiem dla centrów danych. Najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod centra przetwarzania danych w kraju pozostaje Warszawa. Prawdopodobnie, w najbliższym czasie będziemy świadkami finalizacji kolejnych transakcji sprzedaży gruntów inwestycyjnych pod duże projekty tego typu w aglomeracji warszawskiej.

Wiele mówi się ostatnio również o rynku akademików, który w Polsce dopiero raczkuje. Ma jednak mocne podstawy do rozwoju ze względu na istniejący spory popyt na tego typu nieruchomości i nieduże nasycenie rynku ofertami. Zapewnia inwestorom uzyskanie atrakcyjnych stóp zwrotu i możliwość szerokiej ekspansji. Ponadto, rynek nieruchomości biurowych oferuje możliwość konwersji starszych budynków w domy akademickie, co może stanowić dobrą alternatywę dla realizacji nowych inwestycji w tym segmencie.

Polski rynek mieszkaniowy, stymulowany rządowymi programami wsparcia notuje rekordowe wyniki sprzedaży. Duży popyt przy gwałtownie malejącej podaży sprawia, że ceny mieszkań szybują, podobnie jak ceny oferowanych gruntów pod projekty wielorodzinne w największych miastach. Nie należy się spodziewać, że ceny nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym będą spadać, szczególnie w kontekście przygotowywanego na ten rok, kolejnego programu wsparcia z preferencyjnymi kredytami na zakup mieszkań. Zapotrzebowanie na grunty zgłaszane przez deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe dotyczy przede wszystkim Warszawy, Krakowa i Trójmiasta. W tych lokalizacjach finalizowane są najbardziej spektakularne cenowo transakcje zakupu działek. Grunty inwestycyjne zabezpieczane są również pod budownictwo mieszkaniowe na wynajem w formule PRS.

Walter Herz

Firma doradcza Walter Herz ogłosiła nominacje w zespole Marketingu i Sprzedaży oraz Reprezentacji Najemcy.

Karolina Migdał-Koleśnikow objęła stanowisko Sales & Marketing Director.

W ramach nowej roli Karolina będzie zarządzała zespołem odpowiedzialnym za tworzenie i realizację kampanii marketingowych, zmierzających do umocnienia świadomości marki i promowania usług oferowanych przez firmę oraz działalności Akademii Najemcy i Akademii Inwestora Walter Herz, a także dbać o relacje z partnerami i podwykonawcami. Nowa dyrektor Walter Herz będzie odpowiadać za działania wspierające wdrażanie strategii rozwoju organizacji oraz poszczególnych jej marek, jak również realizację celów sprzedażowych i rozwój grona klientów firmy.

Karolina rozpoczęła pracę w Walter Herz październiku 2022 roku na stanowisku Sales & Marketing Manager. W marketingu pracuje od jedenastu lat. W drodze swojego rozwoju zawodowego zyskała duże doświadczenie w realizacji projektów marketingowych B2B oraz eventów wizerunkowych, promocyjnych i produktowych, służących integracji procesów marketingowych i sprzedażowych. Karolina jest absolwentką Uniwersytetu SWPS w Warszawie, na którym ukończyła Psychologię społeczną.

Michał Porzycki awansował na stanowisko Head of Tenant Representation Warsaw.

Michał będzie odpowiedzialny za kierowanie warszawskim oddziałem Reprezentacji Najemcy Walter Herz, rozbudowę jego struktury oraz rozwój usług doradczych firmy w obszarze sektora biurowego w Warszawie. Zadaniem Michała będzie także rozwijanie i budowanie relacji z klientami oraz przygotowanie i wdrożenie taktycznego, długofalowego planu wynajmu powierzchni biurowych na warszawskim rynku w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu biznesowym.

Michał pracuje w Walter Herz od czerwca 2023 roku. Ma trzynastoletnie doświadczenie w pracy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Na przestrzeni swojej kariery doradzał w szeregu transakcji, reprezentując zarówno najemców, jak i wynajmujących. Wspierał fachowym doradztwem inwestorów komercyjnych oraz podmioty z sektora publicznego, co zaowocowało transakcjami na około 200 tys. mkw. powierzchni biurowych. Michał jest absolwentem Wyższej Szkoły Ekonomiczno-Informatycznej w Warszawie na wydziale Ekonomii.

– Walter Herz jest firmą, która opiera swoją kulturę i zasady działania na długofalowych relacjach budowanych w zespole. Dzięki temu udało nam się stworzyć organizację opartą na wymianie wiedzy i zaufaniu, co daje naszemu zespołowi szerokie możliwości rozwoju. Potwierdza to awans Karoliny i Michała – komentuje Magdalena Zagrodnik, Co-Owner, Head of HR & Marketing & Public Relations w Walter Herz. – Od kilkunastu lat konsekwentnie budujemy pozycję firmy jako jednego z liderów polskiego rynku nieruchomości, stale podnosząc jakość świadczonych usług i poszerzając ofertę. Naszym atutem jest duża doza inicjatywy i perspektywiczność w patrzeniu na rynek, jak również świetny zespół ekspertów, którzy w większości związani są z firmą od wielu lat. Zrozumienie i współpraca w zespole, jaką zbudowaliśmy procentuje i przekłada się natomiast na standard usług dostarczanych klientom – dodaje Magdalena Zagrodnik.

Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz

Wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, zarówno w Polsce, jak i w Europie nadal mocno odbiega od skali inwestycji notowanych przed wybuchem pandemii. Niemniej, w minionym roku pojawiły się pierwsze oznaki ożywienia w segmencie hotelowym. Sygnałem powrotu do inwestowania kapitału międzynarodowego na polskim rynku była sprzedaż hotelowej części The Warsaw Hub przez Ghelamco. W październiku ub.r. hotele Crown Plaza i Holiday Inn Express kupił francuski fundusz inwestycyjny Corum. W 2023 roku zarejestrowane zostały ogółem cztery transakcje, częściowo zrealizowane także przez polskie podmioty inwestycyjne, które złożyły się na wartość inwestycji wynoszących w tym sektorze około 83 mln euro. W pierwszych miesiącach bieżącego roku właściciela zmieniły natomiast dwa hotele nad Bałtykiem.

Większe zainteresowanie inwestorów hotelami jest efektem poprawy kondycji branży. Powrót hoteli na ścieżkę wzrostu oraz oczekiwany spadek kosztu kapitału może przynieść w niedalekiej perspektywie większą ilość akwizycji na tym rynku. Ze względu jednak na występujące aktualnie spore rozbieżności w oczekiwaniach cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi nie spodziewałabym się w najbliższym czasie w tym obszarze diametralnych zmian. W następnych miesiącach będziemy raczej nadal obserwować finalizowanie pojedynczych transakcji. Większe ożywienie transakcyjne nastąpi prawdopodobnie w perspektywie 12-18 miesięcy.

Powrót hossy

Sektor hotelowy może pochwalić się natomiast świetnymi wynikami operacyjnymi. Mimo niełatwego otoczenia geopolitycznego i warunków makroekonomicznych rynek hotelowy w Polsce i regionie CEE wszedł ponownie w fazę wzrostu. W minionym roku hotele działające na polskim rynku wróciły do wyników notowanych przed pandemią, a nawet w niektórych przypadkach je poprawiły.

W 2023 roku, według danych STR Global, hotele zanotowały 21 proc. wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR) w porównaniu z rokiem poprzednim i o 18 proc. wyższy RevPAR w stosunku do wyników z 2019 roku. Udziałem Polski był najwyższy wzrost tego wskaźnika w regionie CEE w porównaniu do okresu sprzed pandemii.

Lokalnym liderem wzrostu z 73 proc. średnim wskaźnikiem obłożenia była Warszawa. Na warszawskim rynku hotelowym w ubiegłym roku zarejestrowany został najwyższy wskaźnik obłożenia w regionie CEE, wyższy także od średniej w Europie, wynoszącej 69 proc. Warszawa utrzymała pozycję w top 10 europejskich rynków hotelowych z największym wzrostem obłożenia.

W ubiegłym roku hotele działające w Warszawie osiągnęły 21 proc. wzrost RevPAR r/r i 26 proc. w porównaniu do rezultatów z 2019 roku. Na stołecznym rynku wzrósł także popyt ze strony indywidualnych gości turystycznych przy średniej cenie noclegów o 25 proc. wyższej w porównaniu do stawek z 2019 roku.

Powrót turystów

Optymistycznym sygnałem dla hotelarzy jest powrót turystów do Polski. W pierwszej połowie minionego roku ruch pasażerski na polskich lotniskach był większy niż w początkach 2019 roku. Polska, oferująca znaczną ilość ciekawych turystycznie lokalizacji, miejskich i resortowych staje się tym samym również bardzo atrakcyjnym krajem w regionie CEE dla operatorów hotelowych.
Skutkiem wzrostu popularności naszego kraju wśród turystów są już zapowiedzi nowych inwestycji hotelowych, w tym zlokalizowanych w pobliżu portów lotniczych, jak budowa hotelu marki Campanile Premiere Classe z 400 pokojami w pobliżu lotniska im. Fryderyka Chopina w Warszawie.

Obecne w Polsce sieci hotelowe i operatorzy z krajów Europy Zachodniej oraz Ameryki zainteresowani są dalszym inwestowaniem na naszym rynku. Ekspansję zapowiedziała na przykład międzynarodowa marka B&B Hotels, która zamierza rozwijać działalność w oparciu o projekty typu mixed-use. Jesteśmy również na radarze nowych inwestorów.
Jeśli chodzi o hotele miejskie, poszukiwane są przede wszystkim atrakcyjne lokalizacje w Warszawie i Krakowie. Inwestorzy skupiają uwagę głownie na rejonach centralnych, które są bezpieczne ze względu na zróżnicowaną grupę gości, korzystających z tak usytuowanych obiektów.

Wyzwania

Kluczowy dla rozwoju rynku hotelowego jest koszt finansowania inwestycji i dostęp do kredytów. Poza tym, trudności sprawia dobór odpowiedniego personelu oraz optymalne zarządzanie strukturą przychodów i rosnących kosztów operacyjnych obiektów. Wysoka inflacja, wpływa bowiem na wzrost wydatków bieżących, co nawet przy wysokim obłożeniu hoteli, obniża ich realne zyski.

Mimo świetnych wyników notowanych przez sektor, entuzjazm inwestycyjny hotelarzy studzą wysokie koszty budowy. Rozwój inwestycji hamuje ograniczony dostęp do finansowania w bankach. Branża oczekuje na złagodzenie warunków kredytowania inwestycji. Aktualnie obserwować możemy już pewne ożywienie w tym aspekcie w porównaniu do lat ubiegłych, kiedy to tylko nieliczne projekty hotelowe zyskiwały zadowalające warunki finansowania.

Sceptyczne podejście banków do inwestycji sektorowych skłaniało w ostatnim czasie inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów realizacji projektów w systemie condo oraz inwestycji typu second home. Tego typu realizacjami zainteresowanych jest coraz więcej graczy rynkowych, również deweloperów, którzy nie działali dotychczas w tym segmencie. Najszybciej rozwijającym się pod tym względem obszarem w Polsce jest zachodni pas nadmorski. Condohoteli i apartamentów wakacyjnych przybywa także w Zakopanem, Karpaczu i Beskidach.

ESG
Możliwość obniżenia kosztów operacyjnych oraz konieczność dostosowania nieruchomości do unijnych kryteriów ESG sprawia, że coraz więcej podmiotów działających na rynku hotelowym przygotowuje się do modernizacji budynków i wykorzystania w nich nowych rozwiązań technologicznych. Jest to istotne także jako kryterium oceny w procesach decyzyjnych inwestorów i instytucji udzielających finansowania. Prace modernizacyjne w swoich hotelach zapowiedział już m.in. Polski Holding Hotelowy czy Louvre Hotels Group.

Pod względem nowoczesności zasobów polski rynek hotelowy plasuje się korzystnie na tle Europy. Rozwój zaplecza hotelowego w Polsce w ostatnich latach sprawił, że krajowa baza turystyczna jest w dużej mierze przystosowana do wymaganych standardów. Warszawa znajduje się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli z certyfikatami ekologicznymi, który na stołecznym rynku wynosi około 10 proc. W regionie CEE Polska jest liderem pod względem liczby hoteli, które posiadają certyfikat BREEAM lub LEED.