Biurowce

Największe inwestycje w Trójmieście przygotowywane są do realizacji przy gdańskim porcie lotniczym i gdyńskim nabrzeżu  

Trójmiasto to jedna z najszybciej rozwijających się lokalizacji inwestycyjnych w Polsce, jak i w regionie CEE. Wyjątkowy charakter, standard i skala realizowanych i przygotowywanych do budowy na rynku trójmiejskim projektów idzie w parze z atrakcyjnym poziomem życia, który oferuje region. To, po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, kolejny ośrodek biznesowy w Polsce, którego zasoby biurowe przekroczą wkrótce poziom 1 mln mkw. powierzchni. Trójmiasto plasuje się w pierwszej trójce wśród regionów, w których powstaje najwięcej biur.  Jak oblicza Walter Herz, na trójmiejskim rynku w budowie jest aktualnie ponad 200 tys. mkw. powierzchni biurowych.

- Oferta Trójmiasta, licząca dziś ponad 900 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, wzrośnie dzięki trwającej obecnie intensywnej rozbudowie w segmencie nieruchomości biurowych oraz realizacji przygotowywanych do budowy spektakularnych projektów w Gdańsku i Gdyni. W Gdańsku, obok rozwijającego się na terenach postyczniowych Nowego Miasta, powstać ma pierwsze w naszym kraju zagłębie biurowe przy porcie lotniczym, a Gdynia zaoferuje biura w budynkach położonych bezpośrednio przy nabrzeżu – informuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.   

Gdańska Oliwa, która  skupia prawie jedną trzecią trójmiejskiej oferty, jest dziś największym centrum biurowym w regionie. W rejonie skrzyżowania ulic Grunwaldzkiej i Kołobrzeskiej w Gdańsku mieści się największy ośrodek biznesowy w tej części kraju z Alchemią oferującą 112 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Zlokalizowany jest tu także kompleks Olivia Business Centre z najwyższym budynkiem biurowym w Trójmieście Olivia Star mierzącą 156 metrów, gdzie w trakcie realizacji jest obecnie 55 metrowy biurowiec Olivia Prime B z 30 tys. mkw. powierzchni i jest jeszcze miejsce na nowe budynki.     

Na tym obszarze aktualnie inwestycję prowadzi także firma Skanska. Czternastokondygnacyjny biurowiec Wave, który realizuje przyniesie 24,7 tys. mkw. powierzchni. Budynek osiągnął już docelową wielkość, a do użytkowania ma zostać oddany w czerwcu 2020 roku. W drugim etapie tego projektu planowana jest budowa kolejnego biurowca. Inwestor zamierza wykorzystać przy jego realizacji tzw. zielony beton. Betonowe płyty, położone od alei Grunwaldzkiej, mają redukować stężenie szkodliwych związków w powietrzu zanieczyszczonym smogiem miejskim i spalinami. 

Miasteczko biznesowe przy gdańskim lotnisku

Z ogromnym rozmachem w Gdańsku planowany jest natomiast projekt Airport City. Kompleks biurowców, który powstać ma naprzeciwko lotniska im. Lecha Wałęsy, dostarczy ponad 120 tys. mkw. powierzchni użytkowej. W nowym centrum biznesowym Trójmiasta, które zostanie tam stworzone, zaprojektowanych zostało siedem budynków o przeznaczeniu biurowym z funkcjami usługowymi, rekreacyjnymi i gastronomicznymi o nazwach Alpha, Bravo, Charlie, Delta, Echo, Foxtrot i Golf  oraz hotel. Realizacja inwestycji potrwać ma 10 do 15 lat. Oddanie pierwszego z biurowców o całkowitej powierzchni najmu 8,5 tys. mkw. planowane jest w trzecim kwartale 2021 roku.

Przy ulicy Droszyńskiego w Gdańsku trwa już natomiast budowa biurowca Format, który zaoferuje 16 tys. mkw. powierzchni. Firma Torus planuje oddać budynek w drugim kwartale 2021 roku. Inwestor przymierza się również do budowy boisk sportowych na terenie obiektu i przygotowuje już kolejne inwestycje w Gdyni.

Rozbudowuje się także ciekawy architektonicznie kompleks Garnizon firmy Hossa, położony w Gdańsku Wrzeszczu w kwartale ulic Szymanowskiego, Chrzanowskiego, Słowackiego i alei Grunwaldzkiej. Powstaje w nim biurowiec Gato z 11 tys. mkw. powierzchni, który ma  być ukończony w pierwszym kwartale 2021 roku.  

W Gdańsku Wrzeszczu w budowie jest również drugi etap inwestycji Officyna. Biurowiec, który dostarczy blisko 7,3 tys. mkw. powierzchni najmu, ma być gotowy na początku 2021 roku.

Na terenie stoczni w Gdańsku, w ramach projektu rewitalizacji tych terenów, planowany jest także zielony dziesięciokondygnacyjny biurowiec C300, który ma zostać ukończony w kwietniu 2021 roku. Na 1,55 ha działce, położonej w pobliżu Europejskiego Centrum Solidarności, realizację wielofunkcyjnej inwestycji przygotowuje również firma YIT. W projekcie zaaranżowane zostały, zarówno biura, jak i mieszkania. Nowy projekt w Gdańsku realizuje też firma Cavatina.   

Gdynia przyspiesza

Jak zauważa Mateusz Strzelecki, duże ożywienie inwestycyjne widoczne jest także w Gdyni. -Zainicjowane i planowane na gdyńskim rynku biurowym inwestycje przyniosą w najbliższych latach 100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni – szacuje Strzelecki.

Wiosną 2020 roku firma Vastint Poland ma ruszyć w Gdyni z budową drugiego etapu wielofunkcyjnego kompleksu Waterfront. Przy Nabrzeżu Prezydenta, w obrębie ulic Waszyngtona, Hryniewickiego i Jana Pawła II w ramach tej inwestycji zrealizowany został już budynek biurowy i hotelowy. W kolejnej fazie projektu wzdłuż pierzei ulicy Waszyngtona powstać mają dwa biurowce, które przyniosą 14,5 tys. mkw. powierzchni najmu. Docelowo istniejąca na tym obszarze zabudowa ma zostać uzupełniona o 80 tys. mkw. powierzchni mieszkalno-biurowo-usługowej.  

Jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku z budową inwestycji w nadmorskiej części Gdyni zamierza wystartować także Polski Holding Nieruchomości. W skład kompleksu Marina Office wejdą trzy pięciokondygnacyjne budynki biurowe o całkowitej powierzchni najmu około 27 tys. mkw. Projekt Obiekt zaoferuje blisko 24 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i ponad 3 tys. mkw. powierzchni handlowej na parterach budynków, gdzie znajdą się restauracje, kawiarnie i lokale usługowe. Inwestycja ma zostać zakończona w pierwszym kwartale 2022 roku.

Staną kolejne wieże biurowe

Największą inwestycję biurową prowadzoną aktualnie w Gdyni jest natomiast 3T Office Park. W skład kompleksu, zlokalizowanego przy skrzyżowaniu ulic Kazimierza Górskiego i Sportowej w dzielnicy Redłowo, wejdą trzy wieże, dwie dziesięciokondygnacyjne i jedna trzynastopiętrowa. W pierwszej połowie 2021 roku inwestycja dostarczy na trójmiejski  rynek 54,5 tys. mkw. całkowitej powierzchni użytkowej, w tym 38,5 tys. mkw. powierzchni najmu.  

Teren Gdyni Międzytorza planuje z kolei zagospodarować PKP i Grupa Inwestycyjna Semeko. Zapowiedziana inwestycja Gdynia Centrum ma zostać zrealizowana w ścisłym centrum miasta, pomiędzy ulicami Jana z Kolna, Janka Wiśniewskiego, Wendy oraz projektowaną ulicą Nową Węglową. Staną tam zarówno budynki mieszkalne, jak również biurowe i handlowe oraz stworzona zostanie przestrzeń rekreacyjna i integracyjna.

W tym roku na rynek trójmiejski weszły m.in. takie obiekty jak: biurowiec Heweliusza 18 w Gdańsku z 10 tys. mkw. powierzchni, Hiro w gdańskim Garnizonie z 5 tys. mkw. biur, budynek Office Kokoszki B przy ulicy Budowlanych w Gdańsku z 2,4 tys. mkw. powierzchni, a także Officyna I przy alei Grunwaldzkiej w Gdańsku z 4,6 tys. mkw. biur i Fenix przy alei Zwycięstwa w Gdyni z 1,5  tys. mkw. powierzchni. Został oddany także Neon, ostatni biurowiec kompleksu Alchemia w Gdańsku Oliwie z 35,4 tys. mkw. powierzchni.

Popyt na trójmiejskie biura większy niż rok temu

W pierwszych dziewięciu miesiącach 2019 roku, jak zauważa Mateusz Strzelecki, popyt na trójmiejskie biura był większy niż rok wcześniej. Według danych Walter Herz, wolumen transakcji najmu osiągnął w tym czasie w Trójmieście poziom prawie 75 tys. mkw. powierzchni. Do największych podpisanych umów należał kontrakt firmy Nordea na 10,8 tys. mkw. w kompleksie Olivia Star w Gdańsku, umowa firmy Jeppensen w Arkońska Business Park na 9,5 tys. mkw., UTC na 7,3 tys. mkw. w biurowcu Heweliusza 18 oraz umowy firm Dynatrace i Amazon na 4 tys. mkw. powierzchni.

Popyt na biura w Trójmieście generują głównie firmy z sektora IT i telekomunikacji, a także handlowego i finansowego. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnię widoczne jest też ze strony firm logistycznych oraz przedsiębiorstw związanych z handlem morskim i przemysłem portowym, jak również z branży TSL.

Pomimo dużej aktywności deweloperów na rynku trójmiejskim od kilku lat stale maleje współczynnik powierzchni niewynajętej. Jak podaje Walter Herz, w Trójmieście jest niespełna 5 proc. wolnych biur. Współczynnik pustostanów w tym regionie jest najniższy w kraju. Stawki czynszowe w nowoczesnych, trójmiejskich obiektach biurowych mieszczą się w przedziale od 13 do 17 euro/mkw./m-c.                             

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.

Pomimo dużej ilości powierzchni, jaka jest teraz w budowie w największych miastach w kraju, oferta gotowych biur kurczy się. Rekordowy popyt na nowoczesne powierzchnie sprawia, że rośnie ilość umów pre-let       

W ciągu trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku w największych miastach w kraju do najemców trafiło o kilkanaście procent powierzchni biurowej więcej niż w tym samym czasie rok wcześniej. W głównych ośrodkach biznesowych w Polsce zakontraktowane zostało ponad 1,2 mln mkw. biur. Na tak dobry wynik zapracowały przede wszystkim rynki regionalne, poza Warszawą, gdzie podpisane zostały umowy łącznie na prawie 520 tys. mkw. biur, o niemal jedną czwartą więcej niż rok wcześniej, podaje Walter Herz.  

Warszawa bije koleje rekordy 

Dla Warszawy najlepszy był trzeci kwartał br., w którym popyt na biura osiągnął poziom 285 tys. mkw. Jak wynika z danych Walter Herz, w ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku absorpcja stołecznego rynku sięgnęła prawie 690 tys. mkw. To niespełna 10 proc. więcej niż w tym samym przedziale czasu w rekordowym dotychczas pod względem popytu 2018 roku, kiedy wynajętych zostało 630 tys. mkw. powierzchni. Tym samym, w tym roku Warszawa odnotowała kolejne rekordy, zarówno jeśli chodzi o rezultat uzyskany w trzecim kwartale, jak i w trzech pierwszych kwartałach bieżącego roku.     

- Na rynku warszawskim popyt znacznie przewyższa podaż. W tym roku mogliśmy obserwować wzrost udziału umów pre-let w strukturze najmu, co jest spowodowane niedoborem gotowej powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach biznesowych w mieście. Kontrakty zawarte w pierwszych trzech kwartałach roku, dotyczące powierzchni w budowie obejmowały prawie 30  proc. wolumenu najmu. Powierzchnia w realizowanych na stołecznym rynku budynkach jest już w połowie zakontraktowana lub zabezpieczona rezerwacjami – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.  

- Innym trendem, jaki możemy obserwować w Warszawie jest rosnące zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych na rynku komercyjnym ze strony podmiotów z sektora publicznego i jednostek administracji państwowej – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.  

W ostatnich miesiącach w Warszawie mieliśmy do czynienia z kontraktacjami na niespotykaną wcześniej skalę. mBank podpisał umowę przednajmu w Mennica Legacy Tower na 45,6 tys. mkw. powierzchni, a firma Orange Polska renegocjowała umowę w Miasteczku Orange na 44,8 tys. mkw. biur. Ponadto, T-Mobile odnowił umowę najmu na 27,4 tys. mkw. w budynku Marynarska 12.

W regionach największy popyt w Krakowie

Najlepszy wynik w regionach pod względem popytu jak zwykle należał do Krakowa. Na krakowskim rynku w okresie trzech pierwszych kwartałów br. wynajęta została prawie połowa powierzchni, jaka zakontraktowana została łącznie na rynkach regionalnych poza Warszawą. Jak podaje Walter Herz, do najemców trafiło 235 tys. mkw. powierzchni biurowych.   

Do największych transakcji zawartych w tym roku w Krakowie należał przednajem UBS na 19,3 tys. mkw. powierzchni w krakowskim kompleksie Fabryczna Office Park, odnowienie umowy przez Motorola Solutions Systems Polska na wynajem 17,1 tys. mkw. biur w budynku Green Office, przednajem firmy Sabre na 16 tys. mkw. powierzchni biurowej w Tischnera Office, umowa Google w Quattro Business Park na 12,7 tys. mkw. biur, kontrakt Akamai na 11,5 tys. mkw. w biurowcu Vinci Office Building oraz umowa Aileron w Podium Park na 10,3 tys. mkw.  

We Wrocławiu od stycznia do końca września br. wynajęte zostało natomiast tylko niespełna 70 tys. mkw. powierzchni biurowej. W Łodzi w tym czasie wolumen najmu wyniósł niemal 45 tys. mkw. Popyt na rynku łódzkim był wyższy niż przed rokiem o 30 proc. 

Szybka rozbudowa segmentu biurowego na rynkach regionalnych 

- Nie tylko w Warszawie, ale i na rynkach regionalnych w ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem ilości umów przednajmu. W regionach udział tego typu kontraktów wzrósł o jedną trzecią w porównaniu z rokiem ubiegłym. W największych miastach brakuje gotowych powierzchni, dlatego najemcy decydują się na obiekty w budowie. Zapewniają one bowiem największy wybór powierzchni. Na rynkach regionalnych, poza Warszawą w budowie jest prawie 900 tys. mkw. biur. Najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu - informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. 

I dodaje, że w regionach prężnie rozwija się też segment elastycznych powierzchni do pracy. - W ciągu pierwszych trzech kwartałów br. w największych miastach poza Warszawą operatorzy flex wynajęli niespełna 30 tys. mkw. powierzchni pod tego typu biura – podaje Mateusz Strzelecki.  

Zasoby polskiego rynku biurowego liczą już 11 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego na warszawski rynek przypada prawie 5,6 mln mkw. W okresie pierwszych dziewięciu miesięcy br. w Warszawie oddane zostało 145 tys. mkw. powierzchni. W budowie na terenie aglomeracji pozostaje prawie 800 tys. mkw. biur, w tym m.in. kompleks Varso ze 110 tys. mkw. powierzchni. Ponad połowa biur, które są w budowie w Warszawie realizowanych jest w okolicy ronda Daszyńskiego, na warszawskiej, bliskiej Woli, w tym także kilka budynków wysokościowych.   

W tym roku na stołeczny rynek weszły takie obiekty jak Spark B, Vector+, The Park 6, Wola Retro, Moje Miejsce B1, Generation Park Z, Libra Business Centre A, czy Flanders Business Park C. W czwartym kwartale deweloperzy planują oddać kolejne 120 tys. mkw. powierzchni. Ukończony ma zostać m.in. kompleks Mennica Legacy, który w dwóch budynkach zaoferuje 65 tys. mkw. powierzchni.

 Trójmiasto, Kraków i Wrocław z największą ilością biur w budowie

Jak oblicza Walter Herz, pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem tego roku w największych miastach w kraju, poza Warszawą oddane zostało 315 tys. mkw. biur. Najwięcej nowej powierzchni przybyło na rynku krakowskim, gdzie podaż w segmencie biurowym wzrosła o ponad 90 tys. mkw. Zasoby Poznania zwiększyły się o 76 tys. mkw., głównie dzięki ukończeniu II fazy kompleksu Business Garden z 46 tys. mkw. biur. Wśród największych obiektów oddanych w tym roku znalazł się także pierwszy etap Bramy Miasta w Łodzi, V.Offices w Krakowie, a we Wrocławiu  Nowy Targ i Carbon Tower.

W trzecim kwartale br., dzięki zakończeniu budowy m.in. Imagine I&II, Avestus Real Estate, Starej Drukarni, Business House II, czy Szkoły Grohmana, łódzkie zasoby biurowe przekroczyły poziom pół miliona mkw. powierzchni i liczą już 520 tys. mkw. biur. 

Najwięcej powierzchni w regionach powstaje aktualnie na rynku trójmiejskim, gdzie w budowie jest ponad 200 tys. mkw. biur, nieco więcej niż w Krakowie i we Wrocławiu, w którym realizowane jest około 170 tys. mkw. powierzchni. W stolicy Dolnego Śląska u zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Szczęśliwej powstaje m.in. kompleks Centrum Południe, w którym oferta liczyć będzie łącznie około 85 tys. mkw. GLA.

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Współczynnik powierzchni niewynajętej na większości największych rynków biurowych w kraju, jak podaje Walter Herz, w ostatnich miesiącach regularnie spada. Średni poziom pustostanów wynosi zaledwie 8,5 proc. Najwięcej wolnych biur jest w Łodzi i Poznaniu – około 12 proc., a najmniej w Trójmieście – niespełna 5 proc. W Warszawie niewynajętych jest ieco ponad 8 proc. biur. W centrum miasta tylko 5 proc., ale już na przykład na Mokotowie prawie 14 proc.     

Rosnące koszty budowy spowodowały wzrost stawek czynszowych na kilku rynkach regionalnych, na których ceny w obiektach dobrej klasy mieszczą się teraz w przedziale od 11 €/mkw./m-c. do 15,5 €/mkw./m-c.

W Warszawie czynsze w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum wynoszą od 17 €/mkw./m-c. do 25 €/mkw./m-c. Poza centralnym obszarem za mkw. biura trzeba natomiast zapłacić od 11 €/mkw./m-c. do 15 €/mkw./m-c.   

W nadchodzących kwartałach oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów. Natomiast niewielki wzrost współczynnika możliwy jest w Warszawie w drugiej połowie 2020 roku po oddaniu do użytkowania rekordowej ilości nowej powierzchni. 

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe oraz strategiczne doradztwo: najemcom, inwestorom i właścicielom nieruchomości. Zapewnia pełną obsługę dla sektora prywatnego, jak i publicznego. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych, doradzają w przypadku projektów inwestycyjnych oraz projektów hotelowych.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Firma Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski, szkolenia są stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.