Biurowce

Inwestorzy poszukują okazji rynkowych i aktywów typu value-add. Firmy optymalizują portfolia, wystawiając na sprzedaż nieruchomości, które nie pasują do nowych strategii inwestycyjnych

W tym roku zainteresowanie polskim rynkiem inwestycyjnym jest wyraźnie mniejsze niż w latach poprzednich. Polska i region Europy Środkowo-Wschodniej nie należą pod tym względem do wyjątków. To trend globalny. Jego skalę w Polsce klarownie obrazuje odnotowany w tym roku, drastyczny spadek wartości wolumenów transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Na rynku dominują teraz mniejsze transakcje, które zastąpiły duże, jednostkowe zakupy i akwizycje portfelowe. Wysoki koszt pieniądza wyeliminował z rynku większość dużych graczy, którzy opierali inwestycje na finansowaniu dłużnym.

Inicjatywę przejęli inwestorzy oportunistyczni i podmioty poszukujące aktywów typu value-add. Najwięksi gracze z segmentu core nadal oczekują na ostateczne ustabilizowanie się stóp kapitalizacji i wycen, jedynie obserwując rynek. Zauważyć można wyraźny spadek aktywności podmiotów z Europy Zachodniej, Azji i USA, którzy skupili się na własnych rynkach.

Polowanie na większy zysk

Jak zauważają analitycy Walter Herz, na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej na znaczeniu zyskuje kapitał lokalny. Atrakcyjnej sposobności wejścia na polski rynek poszukują także mniejsze podmioty z Europy Zachodniej. Do inwestowania w Polsce chętny jest również kapitał prywatny i rodzinny pochodzący od mniejszych inwestorów, którzy chcieliby skorzystać z ograniczonej obecnie konkurencji. Koncentrują się na głównych klasach aktywów z sektora biurowego, logistycznego, czy handlowego o maksymalnej wartości 50 mln euro.

– Pozyskanie kapitału na inwestycje w nieruchomości jest obecnie, nie tylko bardzo kosztowne, ale także stanowi spore wyzwanie. Banki wyjątkowo sceptycznie podchodzą do finansowania zakupu nieruchomości, co daje przewagę i większe możliwości inwestorom, którzy dysponują funduszami. Na rynku aktywni są inwestorzy oportunistyczni, polujący na okazje oraz podmioty zainteresowane nieruchomościami typu value-add. Inwestorzy poszukują również możliwości tworzenia wspólnych przedsięwzięć, w których kapitał pochodzi od kilku podmiotów – informuje Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.

Rynek pozostaje we względnej stabilizacji. Wciąż mierzy się z negatywnymi skutkami pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę, które wywołały wysoką inflację, wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa oraz finansowania inwestycji. Nadal także trwa dostosowywanie wycen aktywów do zmieniających się warunków ekonomicznych.

Zmiana strategii inwestycyjnych firm

– Firmy optymalizują portfele nieruchomości i aktualizują strategię na kolejne lata. Dostosowują plany inwestycyjne do zmian zachodzących w środowisku globalnej dekoniunktury gospodarczej. Na sprzedaż wystawiane są między innymi obiekty, które nie pasują do nowych ścieżek inwestycyjnych firm. Zainteresowanie inwestorów wzbudzają przede wszystkim te projekty, które mają potencjał do wzrostu wartości na przykład poprzez przebudowę i zmiany funkcji czy modernizację i rozbudowę – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W trzecim kwartale br. mogliśmy obserwować zdecydowanie wyższą aktywność inwestorów niż w pierwszej połowie roku. Negocjowanych jest obecnie wiele transakcji o niższej wartości. Niedawno reprezentowaliśmy m.in. dewelopera giełdowego przy sprzedaży pakietu 4 nieruchomości, które nie pasowały do nowych planów inwestycyjnych spółki oraz inwestora z projektami, które były za małe względem obranej strategii – dodaje.

Bartłomiej Zagrodnik zwraca uwagę, że więcej atrakcyjnych aktywów może pojawić się na rynku w przyszłym roku, kiedy nadejdzie termin wykupu obligacji emitowanych przez deweloperów czy zapadalność części kredytów inwestycyjnych.

Widać, że inwestorzy przerzucili w tym roku zainteresowanie z biur na bardziej rozwojowe obecnie sektory tj. mieszkaniowy i magazynowy. Pokazuje to struktura wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w Polsce w pierwszym półroczu br., gdzie dominowały zakupy w sektorze logistycznym. Najbardziej interesującymi aktywami w tym segmencie są aktualnie nieruchomości, których wartość nie przekracza 100 mln euro. Przede wszystkim magazyny miejskie i atrakcyjnie usytuowane, wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne.

Motywacją do inwestowania w sektor mieszkaniowy w Polsce są natomiast ostatnio wprowadzone zmiany legislacyjne. Nowelizacja specustawy mieszkaniowej może wpłynąć na poszerzenie oferty gruntów z potencjałem mieszkaniowym o tereny zdegradowane, zabudowane starszymi obiektami handlowymi i biurowymi. Stwarza to okazje do zakupu gruntów z budynkami o funkcji handlowej czy biurowej i przekształcenia inwestycji w funkcję mieszkaniową po modernizacji lub wyburzeniu istniejących obiektów.

W sektorze handlowym w centrum zainteresowania inwestorów są natomiast mniejsze projekty, parki handlowe i centra zakupowe.

Analitycy Walter Herz wskazują, że aktywność na rynku transakcji inwestycyjnych ma szansę zwiększyć się najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku, o ile nastąpi spadek inflacji, co umożliwiłoby obniżenie stóp procentowych w strefie euro. Nasz rynek inwestycyjny uzależniony jest bowiem od obcego kapitału, który dotąd w dużej mierze pochodził z Europy Zachodniej.

Walter Herz

Firmy Avison Young i Savills wspólnie reprezentowały sprzedającego

Obrzeżna Center to budynek biurowy zlokalizowany przy ulicy Obrzeżnej 7 w Warszawie, przy głównym skrzyżowaniu Mokotowskiego Obszaru Biznesowego, co umożliwia łatwy dojazd do centrum miasta tramwajem, autobusem lub metrem. Lotnisko Chopina oddalone jest o zaledwie 3 kilometry. W bliskim sąsiedztwie znajduje się centrum handlowe Westfield Mokotów oraz wiele innych budynków biurowych. Nieruchomość oferuje ok. 10 000 mkw. powierzchni całkowitej, rozmieszczonej na 6 kondygnacjach naziemnych. Do dyspozycji najemców są również naziemne i podziemne miejsca parkingowe.

Nowym właścicielem jest polski inwestor, który nabył nieruchomość z planem dalszej przebudowy i zmiany jej funkcji na PRS.

„Już od kilku lat obserwujemy transformację Mokotowskiego Obszaru Biznesowego z dzielnicy biznesowej, w dzielnicę z nowymi i nowoczesnymi nieruchomościami mieszkaniowymi, hotelami i restauracjami, które zmieniły charakter tego obszaru. Nie bez znaczenia jest też nowa infrastruktura, usprawniająca dojazd do innych części miasta. Obrzeżna Center to świetna lokalizacja dla jednostki PRS ze względu na centralne położenie w tym obszarze. Doradcy techniczni Avison Young przeanalizowali już kilka budynków pod kątem potencjalnej przebudowy na funkcję mieszkaniową lub PRS. Zgodnie z ich analizą, zmiana sposobu użytkowania z biurowego na mieszkaniowy pod względem technicznym w wielu przypadkach nie powinna być problematyczna. Starsze budynki biurowe często znacznie różnią się pod względem standardów od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym względem przekształcenie ich w funkcję mieszkaniową może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnych i trudniejszych do wynajęcia powierzchni biurowych".- komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Avison Young wspólnie z Savills reprezentował sprzedającego. Penteris zapewniał doradztwo prawne dla sprzedającego w trakcie całego procesu.

„Wyniki najnowszego badania firmy doradczej Savills przeprowadzonego wśród inwestorów zarządzających aktywami w Europie potwierdzają trend wzrostu zainteresowania sektorem PRS, który znalazł się na trzecim miejscu wśród najbardziej pożądanych aktywów. W Polsce instytucjonalny najem mieszkań dopiero się rozwija, odpowiadając za zaledwie 1% rynku zdominowanego przez inwestorów indywidualnych, ale przejawia duży potencjał. Transakcja wpisuje się również w coraz silniejszy trend zmiany funkcji nieruchomości komercyjnych." – komentuje Mark Richardson, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego, Savills.

Avison Young

Dwa nowoczesne parki handlowe, jeden zlokalizowany w Zabrzu a drugi w Gliwicach, zostały pozyskane przez prywatnego inwestora.

Park handlowy w Zabrzu znajduje się w południowej części miasta, tuż przy Drogowej Trasie Średnicowej (droga wojewódzka numer 902), dzięki czemu jest łatwo skomunikowany zarówno samochodem, jak i komunikacją publiczną z innymi częściami miasta a także całą aglomeracją śląską.
Jego powierzchnia, wynosząca ponad 3 000 mkw., jest w całości wynajęta, a największymi najemcami są Biedronka, Pepco, Rossmann i TEDi. Taki dobór najemców umożliwia klientom realizację szerokiego zakresu codziennych potrzeb. Ponadto, tuż przy parku handlowym, znajduje się KFC oraz stacja paliw Orlen, które dodatkowo wzbogacają ofertę tej lokalizacji.

Park handlowy w Gliwicach znajduje się we wschodniej części miasta, blisko autostrady A1 i Drogowej Trasy Średnicowej (drogi wojewódzkiej numer 902), i jest również świetnie skomunikowany. Powierzchnia przekraczająca 3 300 mkw. jest wynajęta w 100%, a główni najemcy to znani operatorzy dyskontowi: Aldi, Pepco, Rossmann i TEDi.

„Pozyskane portfolio parków handlowych oferuje to, co powinny mieć najlepszej jakości parki handlowe na rynkach regionalnych: świetną lokalizację, doskonały dobór najemców i dodatkowe udogodnienia. Nic dziwnego, że oba obiekty są wynajęte w 100%. W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Dlatego też to śląskie portfolio parków handlowych, z modelową lokalizacją, doskonałą widocznością, długim WAULTem, z wieloma najemcami typu „anchor”, jest bardzo atrakcyjnym aktywem dla naszego klienta." - komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Avison Young wspólnie z Radomski REIM reprezentował kupującego. Avison Young zidentyfikował dla swojego klienta potencjał aktywa a także przeprowadził proces due diligence. Jest to kolejna transakcja obiektem handlowym typu convenience, którą zespół inwestycyjny Avison Young zrealizował w tym roku.

Walter Herz organizuje kolejne spotkanie w cyklu tegorocznych szkoleń w ramach autorskiego projektu edukacyjnego - Akademia Najemcy. Po Warszawie, przyszła kolej na Gdańsk, a w listopadzie planowane jest spotkanie w Krakowie. Uczestnicy Akademii Najemcy, organizowanej w Gdańsku, 17. października br., zdobędą dogłębną wiedzę o tym, jakimi metodami skutecznie zachęcać pracowników do powrotu do biur.

Miejsce wydarzenia to jedyna w swoim rodzaju przestrzeń konferencyjna z pięknym widokiem na całe Trójmiasto i Zatokę Gdańską, usytuowana na 34. piętrze biurowca Olivia Star, położonego przy Alei Grunwaldzkiej 472 C w Gdańsku, który jest najwyższym budynkiem w Trójmieście.

Na gości czeka duża dawka eksperckiej wiedzy na temat aktualnej sytuacji najemców na trójmiejskim rynku biurowym oraz nowych regulacji prawnych związanych z pracą zdalną. Uczestnicy spotkania dowiedzą się, jak zaaranżować przestrzeń biurową, by zachęcała do pracy stacjonarnej i wspierała dobre samopoczucie pracowników w hybrydowym systemie pracy, poznają aktualne koszty fit-out-ów, a także zdobędą informacje dotyczące skutecznego zarządzania zespołem w obecnym trybie pracy.

Gdańskie spotkanie poprowadzi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner, Head of Tricity w Walter Herz oraz Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Prelegentami będą Agnieszka Fedor z kancelarii prawnej SK&S, Konrad Krusiewicz z pracowni architektonicznej The Design Group, Tina Sobocińska z firmy doradczej HR4Future oraz Marcin Grzegory z Invest in Pomerania.

Atrakcją tej edycji Akademii będzie wizyta w mieszczącym się w Gdańsku, największym w Europie technologicznym centrum badań i rozwoju. W siedzibie firmy, która jest liderem branży technologicznej w Polsce będzie można przyjrzeć się ciekawym rozwiązaniom, pozwalającym efektywnie wspierać pracę. Przewodnikiem po centrum R&D będzie partner Akademii, firma Brill AV Media, która wdrożyła systemy AV na terenie kompleksu.

Szkolenie zakończy spotkanie networkingowe, umożliwiające uczestnikom bezpośrednią wymianę poglądów.

Akademia Najemcy Walter Herz jest pierwszym w Polsce projektem opartym o cykl szkoleń, skierowanym do najemców powierzchni biurowych, bazującym na bogatej wiedzy ekspertów rynku oraz wymianie doświadczeń samych uczestników. Spotkania w Akademii organizowane są od 2017 roku. W ramach przedsięwzięcia odbyło się dotąd ponad 50 szkoleń w formie spotkań oraz webinarów.

Walter Herz

Dla wielu liderów rynku nieruchomości spośród ponad 40 000 uczestników Expo Real 2023, którzy przyjechali do Monachium z 70 krajów, by wziąć udział w największym wydarzeniu branżowym w Europie była to możliwość poszukiwania nowych okazji inwestycyjnych w obliczu trudniejszych uwarunkowań makroekonomicznych i gospodarczych na świecie.

– W przypadku core assets, największych wolumenowo, najlepiej zlokalizowanych aktywów można było obserwować w Monachium chłodne spojrzenie na transakcje. Mocną konkurencję dla tego typu transakcji stanowią atrakcyjnie oprocentowane obligacje w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie nieustannie rośnie zainteresowanie transakcjami typu value add. Widoczna jest również większa akceptacja ryzyka przez inwestorów. Inwestorzy przyglądają się projektom, poszukują rozwiązań i możliwości budowania wartości inwestycji, ponieważ market standard nie istnieje – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz zauważa, że w tym roku na Międzynarodowych Targach Nieruchomości i Inwestycji – Expo Real widoczna była jednak wyraźna poprawa nastrojów wśród inwestorów, należy więc spodziewać się wzrostu wolumenu transakcji na przestrzeni najbliższych czterech kwartałów.

Bartłomiej Zagrodnik podkreśla, że mimo, iż aktywność inwestorów w Polsce wykazuje tendencję spadkową, nasz rynek w dalszym ciągu utrzymuje swoją atrakcyjność jako miejsce inwestowania. – Ograniczona liczba transakcji zamkniętych w tym roku wynika głównie z rozbieżności oczekiwań cenowych nabywców i sprzedawców, choć różnice są już mniejsze niż w roku ubiegłym. Inwestorzy mają tendencję do wyszukiwania okazji i składania ofert poniżej cen rynkowych, natomiast właściciele nieruchomości nie ulegają tej presji. Obserwujemy sporą aktywność inwestorów, poszukujących możliwości osiągania ponadprzeciętnych stóp zwrotu oraz długoterminowej rozbudowy banków ziemi. Inwestorzy wchodzą także we wspólne przedsięwzięcia i szukają potencjału do zawierania fuzji i przejęć na większą skalę. Jeśli w przyszłym roku stopy procentowe ustabilizują się i finansowanie inwestycji stanie się tańsze, wzrośnie szansa na powrót do wyższych wolumenów transakcji – informuje.

Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajów bałtyckich, czytamy w najnowszym raporcie inwestycyjnym Walter Herz. Globalni gracze wstrzymali decyzje zakupowe i monitorują rynek.

Rynek biurowy

W pierwszym półroczu 2023 roku wartość transakcji w sektorze biurowym w Polsce wyniosła około 190 milionów euro i była to najniższa wartość od pierwszego półrocza 2004 roku. W tym okresie zanotowano 7 transakcji. Zainteresowanie inwestorów skupiło się na warszawskich budynkach biurowych. W porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku, kiedy Google przejął Warsaw HUB ustanawiając nowy rekord na polskim rynku nieruchomości biurowych, aktywność inwestycyjna w tym segmencie zmalała aż o 86 proc.

Największa transakcja biurowa zarejestrowana w tym roku to zakup przez węgierskiego inwestora – Adventum International kompleksu Wola Retro za niespełna 70 mln euro. Ważnym wydarzeniem na rynku była też sprzedaż Mojego Miejsca II przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi – Trigea Real Estate Fund. Wartość tej transakcji wyniosła 45 mln euro. Na uwagę zasługuje również przejęcie kompleksu Wiśniowy Business Park (budynki C, D, E i F) przez węgierską firmę Indotek.

Stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych aktywów biurowych w Warszawie z umowami najmu powyżej 5 latach, jak podaje Walter Herz, wynoszą około 5,5 proc.
W sektorze biurowym w Polsce widoczny jest również największy spadek liczby nowych inwestycji, co wynika z wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia oraz finansowania projektów, a także ogólnej niepewności inwestorów.
Duży wzrost kosztów mediów oraz narzucone wymagania klimatyczne zwiększają presję na ograniczanie zużycia. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy preferują nieruchomości posiadające certyfikaty środowiskowe, wykorzystujące nowoczesne technologie monitorowania i zarządzania zużyciem mediów, które również są wyżej punktowane przez banki.
Rynek handlowy
Wolumen transakcji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach tego roku sięgnął 200 mln EUR, co jest najniższym półrocznym wynikiem od 2010 roku. Na rynku odnotowano 12 transakcji, obejmujących łącznie 17 aktywów. Największą transakcją było przejęcie przez Grupę Metropol spółki Atrium Molo zlokalizowanej w Szczecinie.
Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe kształtowały się w przedziale 6,0 -7,10 proc., przy średniej na poziomie 6,5 proc.
Parki handlowe cieszą się w ostatnich latach szczególnym zainteresowaniem na rynku, a nowa podaż tego typu nieruchomości utrzymuje się na jednym z najwyższych poziomów w historii. Rok 2022 przyniósł odbicie, jeśli chodzi o dostarczanie na rynek nowej powierzchni handlowych, których zasoby zwiększyły się aż o 400 tys. mkw.
– Podobnie, jak w innych sektorach, w sektorze handlowym kupujący szukają okazji inwestycyjnych, a sprzedający wstrzymują się z decyzjami, bo oferowane ceny są z ich punktu widzenia dalekie od zadowalających. Rynek nieruchomości handlowych dąży jednak do stabilizacji wycen aktywów, dlatego w nadchodzących miesiącach można spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej. Inwestorzy coraz częściej gotowi są angażować się w projekty na wczesnym etapie realizacji w celu zwiększenia rentowności inwestycji nawet przy większym ryzyku. Inwestycjom w nieruchomości handlowe, a szczególnie retail parki sprzyja niższy próg wejścia dla tego typu projektów, stąd widoczne jest rosnące zaangażowanie w realizację takich projektów prywatnych inwestorów – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Rynek magazynowy
Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w pierwszej połowie 2023 roku odpowiadał za ponad połowę wartości transakcji inwestycyjnych. Wolumen transakcji wyniósł ponad 430 mln euro, czyli o jedną trzecią mniej niż w roku poprzednim. Nie doszło do sfinalizowania transakcji portfelowych, inwestorzy skupiali się na mniejszych projektach. Zawartych zostało o 14 transakcji na pojedynczych aktywach, a wartość jednostkowa 12 z nich nie przekroczyła 50 mln EUR.
Jedynie największa transakcja, związana z przejęciem przez P3 Campusu 39 we Wrocławiu, przekroczyła próg 100 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją był zakup City Logistics Wrocław II przez czeskiego inwestora – Trigeę. Do największych akwizycji należało także przejęcie magazynu KGL przez LeadCrest Capital Partners czy transakcja związana z projektem w Uniejowie, zawarta pomiędzy LCN Capital Partners a Panattoni.
Na rynku nieruchomości magazynowych mogliśmy zaobserwować dużą aktywność private equity. Ceny w tym segmencie szybko dostosowały się do oczekiwań rynku. Inwestorów do zamykania transakcji zachęcał także wzrost cen najmu, które w tym sektorze szły w górę najszybciej. Inwestorzy przygotowują banki ziemi pod projekty, które będą realizowane w ciągu 18-24 miesięcy.
Na spadek aktywności inwestycyjnej w Polsce wpływ mają wysokie stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Jak zaznacza Walter Herz, trwają rozmowy w sprawie większych przejęć, których zakończenie znacząco poprawiłoby wyniki naszego rynku transakcji inwestycyjnych w drugiej połowie roku. Na razie jednak zamykane są mniejsze transakcje, a nie akwizycje portfelowe czy duże transakcje jednostkowe.