Biurowce

Październik 2022

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager, Avison Young

Załamanie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce? Nic z tych rzeczy!

Podejmowaniu decyzji inwestycyjnych towarzyszą teraz szczególnie wnikliwe analizy. Konflikt w Ukrainie, szalejąca inflacja oraz gwałtownie rosnące stopy procentowe rzutują na wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej. Branża znajduje się w trudnym otoczeniu makroekonomicznym, a na horyzoncie majaczy potencjalny kryzys energetyczny. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku rynek inwestycyjny w Polsce nie wykazał żadnych niepokojących oznak spowolnienia. Wręcz przeciwnie, całkowity wolumen transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczył wynik z 2021 roku o ponad 20%.

Sektor nieruchomości jest wciąż świetnym zabezpieczeniem przed inflacją z uwagi na rosnący poziom czynszów. Niesfinalizowane wcześniej transakcje przeniosły się na rok bieżący. Avison Young zauważa, że zarejestrowany wynik ukształtowało pięć spektakularnych transakcji, które odpowiadają za 47% całkowitego wolumenu inwestycji w omawianym okresie.

Po dominacji sektora biurowego w pierwszej połowie 2022 roku, w Q3 br. na prowadzenie ponownie wyszedł sektor magazynowy. Rynek biurowy z kolei odnotował wzrost wolumenu transakcji w Warszawie. Sektor handlowy niezmiennie oparty jest na mniejszych obiektach, jak parki handlowe i centra convenience. W sektorze mieszkaniowym zawarte zostały w Q3 dwie transakcje PRS w Warszawie i Wrocławiu.

Jeśli chodzi o źródła kapitału, w minionym kwartale szczególną aktywnością wykazali się inwestorzy i fundusze z Izraela.

·        4,3 miliarda euro - całkowity wolumen inwestycyjny Q1-Q3 2022

·        84 transakcje vs. 103 transakcje w Q1-Q3 2021

·        Trzeci najlepszy wynik Q1-Q3 od 2016 roku

SEKTOR BIUROWY

Warszawa wychodzi z cienia rynków regionalnych

Sektor biurowy w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Jednak większość podmiotów inwestycyjnych w tym sektorze zawęziła swoje kryteria w związku z wysokimi kosztami finansowania i koniecznością koncentracji na aspektach ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat w połączeniu z ciągłym wzrostem stawek czynszowych sprawia, że właściciele istniejących nieruchomości mają przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty z inwestycji w porównaniu z nowymi projektami, pod względem ustalania stawek czynszu i strategii najmu.  

Z wynikiem 1,77 mld euro, odpowiadającym 41% udziałowi w całym wolumenie transakcyjnym, sektor biurowy dominuje pod względem wartości transakcji, które zrealizowane zostały w Q1-Q3. Tym samym, dystans do sektora magazynowego zmniejszył się z 20% w Q1 2022 do zaledwie 5% w okresie Q1-Q3 2022. Spośród 21 transakcji biurowych przeprowadzonych w pierwszych 9 miesiącach br., 15 zlokalizowanych było na rynkach regionalnych. Niemniej, Avison Young zaznacza, że dwie najbardziej imponujące transakcje zostały zamknięte w Warszawie.

W pierwszej połowie 2022 roku transakcje na rynkach regionalnych stanowiły 80% ilości transakcji w sektorze biurowym. Ich wolumen był natomiast porównywalny z wolumenem wygenerowanym w Warszawie, a to dzięki historycznie największej transakcji zakupu pojedynczego aktywa - The Warsaw HUB. W samym Q3 2022 szala przechyliła się nieznacznie na korzyść stolicy. Czwarta historycznie największa pod względem wolumenu transakcja biurowa w Polsce, czyli zakup Generation Park Y przez Hansainvest, pozwoliła Warszawie wyjść na prowadzenie z udziałem 55% udziału w wolumenie inwestycji biurowych w okresie Q1-Q3 2022.

·        1,77 miliarda euro - wolumen zrealizowany w sektorze biurowym w Q1-Q3 2022

·        55% przypadło na Warszawę w Q1-Q3 2022

·        Zrealizowano historycznie największą i czwarta pod względem wielkości transakcję pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce

10 największych transakcji pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce

Źródło: Avison Young

SEKTOR MAGAZYNOWY

Rynki wschodzące rządzą

Sektor magazynowy, wielka gwiazda 2021 roku, na celowniku prawie każdego inwestora instytucjonalnego pozostaje na szczycie listy zakupów również w 2022 roku. Inwestorzy nadal chcą kupować nieruchomości magazynowe, jednak ich właściciele nie są jeszcze gotowi do obniżania cen, zauważa Avison Young. Stąd całościowy wolumen sektora notuje relatywnie niższe wyniki. Popyt napędza rekordowo niski poziom pustostanów, który z kolei wpływa na wzrost stawek czynszowych w całej Polsce.

W Q3 2022, sektor magazynowy umocnił swoją pozycję na polskim rynku inwestycyjnym. Nabycie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą największą transakcją odnotowaną w Q1-Q3 2022. Transakcja wpłynęła również istotnie na udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora magazynowego, który wyniósł 50%. Mimo to, zarejestrowany wolumen 1,54 mld euro nie osiągnął poziomu z 2021 roku (r/r).  Transakcje magazynowe w Q1-Q3 2022 stanowiły 36% całego wolumenu inwestycyjnego, czyli znacznie mniej niż w pierwszej połowie 2022 roku (24%).

Ciekawą prawidłowością obserwowaną przez Avison Young w okresie Q1-Q3 2022 roku w sektorze magazynowym była przewaga rynków wschodzących nad „Wielką Piątką” hubów magazynowo-logistycznych. 47% wolumenu transakcji zrealizowanych zostało na wschodzących rynkach magazynowych. Szczególnie widocznym trendem jest wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce zachodniej na wschodzących rynkach w Szczecinie i w województwie lubuskim, które jest obecnie najintensywniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce.

·        1,54 miliarda euro -  wolumen zrealizowany w sektorze magazynowym w Q1-Q3 2022

·        50% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022

·        47% - udział wschodzących rynków w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022

SEKTOR HANDLOWY

Convenience i parki handlowe, bo co innego?

Małe formaty handlowe typu convenience niezmiennie dominują w sektorze handlowym w Polsce. Najbardziej pożądane obiekty mają wśród najemców dyskonty spożywcze i sklepy  z kategorii „value retailers”, świetnie prosperujące w obecnych czasach, kiedy kupujący często ograniczają zakupy i zwracają większą uwagę na ceny. Avison Young zwraca uwagę, że Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze parków handlowych (6,8%), który potwierdza, że jest odporny, nie tylko na COVID, ale i recesję.

W nadchodzących miesiącach zapewne poznamy oficjalnie dwóch nowych inwestorów w tym sektorze z Francji i z Izraela, którzy podpisali już przedwstępne umowy zakupu.

W Q1-Q3 sektor handlowy odnotował 26 transakcji, z czego 17 dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W przypadku 5 transakcji dotyczących dawnych hipermarketów oraz centrum handlowego Sukcesja w Łodzi (zaprzestanie działalności w 2020 r.) celem była przyszła przebudowa. Porównywalny udział w transakcjach w sektorze miały centra handlowe, w tym dwa małe obiekty w Płocku i Zielonej Górze oraz ogromna transakcja dwóch Joint Ventures, stworzonych przez EPP na początku roku.

Wolumen transakcji w sektorze handlowym w Q2 i Q3 wyniósł odpowiednio 69 milionów euro i 62 miliony euro, plasując się na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. Niemniej jednak, ze względu na bezprecedensowe wyniki Q1 2022, całkowity wolumen sektora na koniec września br. wyniósł 859 milionów euro, co przekłada się na 20% udziału w całościowym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce.

·        859 milionów euro – wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Q1-Q3

·        17/26 udział parków handlowych i obiektów handlowych typu convenience w liczbie transakcji w sektorze

·        5/26 udział projektów przeznaczonych pod przebudowę w liczbie transakcji w sektorze

·        Dwóch “newcomerów” zadebiutuje w sektorze parków handlowych

SEKTOR PRS

Wschodzący rynek pod lupą inwestorów

Rosnąca inflacja i stopy procentowe spowodowały spowolnienie na rynku sprzedaży mieszkań, co z kolei pozytywnie wpłynęło na wzrost popytu najemców na produkty Sektora Najmu Instytucjonalnego (PRS). Takie czynniki, jak wysokie koszty budowy, wynikające z rosnących cen energii i surowców, niestabilnych łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania inwestycji, zmuszają jednak niektórych inwestorów do czasowego zawieszania nowych projektów. Rozpoczęte wcześniej transakcje są zamykane. Łącznie z akademikami sektor PRS ma 3% udziału w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce w okresie Q1-Q3 2022.

W samym tylko w Q3 2022 roku odnotowano dwie nowe transakcje PRS. Grupa Heimstaden sfinalizowała zakup Unique Tower D w Warszawie od Marvipol Development, a Atrium European Real Estate nabyło od Toscom Development Studio Plac Dominikański we Wrocławiu. Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się przewagą transakcji typu „forward funding”, dlatego wiele projektów jest nadal w fazie budowy. Avison Young ma przyjemność świadczyć szeroki zakres usług doradztwa technicznego, od monitoringu procesu budowy po ostateczne odbiory, dla całego warszawskiego portfela PRS należącego do Grupy Heimstaden.

PROGNOZY

Trudny początek 2022 roku przyniósł wiele niepewności co do kondycji polskiego rynku inwestycyjnego i jego przyszłego kształtu. W miarę upływu czasu, wszyscy gracze rynkowi obserwowali z napięciem rynek, ponieważ nie można było wykluczyć żadnego scenariusza. Odporność polskiego rynku inwestycyjnego przełożyła się jednak znów na niezłe wyniki, przekraczając r/r wolumen inwestycyjny z roku 2021 o ponad 20%.

W najbliższych kwartałach Avison Young spodziewa się wprowadzenia na rynek dużych portfeli magazynowych, które z pewnością skorzystają z rekordowo wysokich wskaźników indeksacji, pozwalających na osiągnięcie takich samych cen mimo rosnących stóp kapitalizacji.

Sektor handlowy może ponownie przyciągnąć uwagę inwestorów dobrze prosperującymi centrami handlowymi, jednak przy znacznie wyższych stopach kapitalizacji niż obserwowane przed pandemią. Miejmy nadzieję – nie wywołując wilka z lasu - że polski rynek inwestycyjny utrzyma ten kurs.

Autor: Robert Pastuszka, Director, Office Agency w Avison Young

Inflacja zmieni rynek biurowy

Za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sektora biurowego. Wyższe koszty prowadzenia biznesu zmuszą bowiem firmy do weryfikacji założeń budżetowych.

Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych 

Najemcy biurowi muszą przygotować się na wzrost kosztów eksploatacyjnych. Avison Young zwraca uwagę, że będą one znacznie wyższe, nie tylko ze względu na rosnące ceny energii, ale również związane z inflacją podwyżki cen różnych usług, które składają się na tę opłatę. Opłaty wzrosną też choćby ze względu na zmianę płac minimalnych. Pojawiły się już pierwsze szacunki dotyczące ich wysokości, które przy utrzymaniu zakresu na obecnym poziomie mają wynosić 30 zł/mkw. i więcej, w zależności od budynku i jego lokalizacji. Mówimy więc o wzrostach, które mogą stanowić nawet 50% i więcej obecnej wartości.

Wzrost kosztów utrzymania budynków postawi w niełatwej sytuacji, zarówno właścicieli nieruchomości, jak również najemców. Budżetowanie długoterminowych umów najmu będzie z pewnością dużym wyzwaniem dla obu stron. Avison Young spodziewa się, że ze strony najemców pojawi się presja na wprowadzanie do umów zapisów, które w skuteczny sposób będą ograniczały niekontrolowane ryzyko wzrostów.

Niezwykle trudną kwestią będą obecnie wszelkie umowy pre-let, dotyczące budynków, które zostaną oddane na przykład za dwa lata. Określenie wysokości zobowiązania z takim wyprzedzeniem wydaje się dziś praktycznie niemożliwe, patrząc na zmiany, które miały miejsce tylko w okresie bieżącego roku.

Indeksacja stawek czynszu

Kolejnym ważnym elementem jest indeksacja czynszu, która jest nierozerwalną częścią każdej umowy najmu. Avison Young zaznacza , że indeksacja stawek czynszowych jest ściśle związana ze wskaźnikiem wzrostu cen koszyka dóbr i usług - najczęściej HICP w ujęciu rocznym w przypadku umów wyrażonych w EUR, a w przypadku umów w PLN wiąże się z danymi publikowanymi przez GUS. W ostatnich latach wskaźnik HICP był stabilny i wahał się od 0,1 do 2,6. Niestety, już wiemy, że za rok 2022 wskaźnik ten znacząco wzrośnie. Przewiduje się, że wskaźnik może wynieść 7% lub więcej w zależności od dynamiki zmian w ostatnich miesiącach. Jeszcze wyższe wzrosty osiągną umowy zawarte w PLN, gdzie inflacja wskazywana przez GUS jest jeszcze wyższa. Efekty tych zmian odczują wszyscy najemcy,  najbardziej użytkownicy nowoczesnych budynków zlokalizowanych w centrach miast, w których stawki są najwyższe, a tym samym podstawa do obliczeń jest największa.

Niezależnie od nadchodzących przeobrażeń w funkcjonowaniu biurowców, właściciele nieruchomości i najemcy są zgodni co do wdrażania zmian związanych z eksploatacją budynków. Już teraz właściciele analizują możliwości optymalizacji zużycia energii. Oszczędności ma przynieść montaż instalacji fotowoltaicznych, wymiana oświetlenia na LED, czy wykorzystanie czujników ruchu sterujących światłem oraz regulacja pracy urządzeń i instalacji wentylacyjnych, chłodzenia i grzania. Powyższe działania są jednakże tylko odpowiedzią na pojawiające się obecnie trudności, zauważa Avison Young. Kwestią, która prawdopodobnie rozstrzygnie się w najbliższych latach i w istotnym stopniu może zmienić rynek będzie implementacja rozwiązań, pozwalających na realizację pasywnych budynków. Pytanie tylko czy jesteśmy gotowi ponieść koszty tych zmian?

Biurowiec Iris został sprzedany przez spółkę zależną z grupy CPD do DL Invest Group. Avison Young pośredniczył w transakcji i doradzał w jej przebiegu sprzedającemu.

Budynek biurowy Iris, zlokalizowany w Warszawie przy ulicy Cybernetyki 9, został sprzedany przez spółkę zależną z grupy CPD S.A. do DL Invest Group. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w transakcji i reprezentował sprzedającego w przebiegu transakcji.

Iris to nowoczesny biurowiec klasy A będący częścią Cybernetyki Office Park zlokalizowanego w Mokotowskim Obszarze Biznesowym – dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Całkowita powierzchnia budynku to ponad 14 000 mkw. Iris znajduje się 7 km od centrum miasta i tylko 2 km od lotniska Chopina.

“Nabycie tak wartościowego aktywa, jakim jest Iris w Warszawie jest dla nas ważnym elementem konsekwentnie realizowanej strategii rozwoju DL Invest Group oraz posiadanego portfolio aktywów, które nieustannie jest powiększane poprzez dewelopowanie oraz akwizycje nowych projektów. To kolejny zakup DL Invest Group dokonany w tym roku. Wartość portfela posiadanych nieruchomości przekracza już 2 mld zł. Posiadamy zdolność do szybkiej akwizycji aktywów oraz projektów deweloperskich, dzięki mocno rozwiniętej wewnętrznej strukturze, dzięki której możemy przeprowadzić nie tylko szybkie badanie nieruchomości, ale w szczególności wygenerować dodatkową wartość poprzez rewitalizacje czy też rekomercjalizacje projektu. Cały czas poszukujemy atrakcyjnych aktywów do akwizycji, w szczególności takich, na których możemy wygenerować dodatkową wartość. Takim właśnie aktywem jest Iris, który ma istotny potencjał do zwiększenia wartości aktywa. Dodatkowo, ponad 95% dostępnej powierzchni najmu jest oparte na silnych najemcach jak Asus, Poczta Polska czy Saint Gobain, co gwarantuje stałe, długoterminowe przepływy.” - komentuje Dominik Leszczyński, CEO w DL Invest Group

„Zespół inwestycyjny Avison Young zna Mokotowski Obszar Biznesowy bardzo dobrze. - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young w Polsce - Nasz zespół miał przyjemność reprezentować DEKA w sprzedaży dwóch innych biurowców wchodzących w skład Cybernetyki Office Park - Helion i Luminar. Reprezentowaliśmy również M7 Real Estate w sprzedaży Mokotów Plaza na rzecz FLE. Mokotowski Obszar Biznesowy jest najbardziej rozwiniętym hubem biurowym poza ścisłym centrum stolicy. W ciągu ostatnich kilku lat przeszedł znaczne przemiany urbanistyczne, powstało lub jest w trakcie realizacji kilka projektów biurowych, mieszkaniowych czy hotelowych. Atrakcyjne poziomy czynszów, w porównaniu ze ścisłym centrum miasta, są idealne dla firm, które poszukują ekonomicznych rozwiązań a jednocześnie odnowionych powierzchni najmu.”

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz 

Rynek nieruchomości nie pozostaje obojętny na wydarzenia na świecie i zmiany w globalnej gospodarce. Nastroje wśród uczestników europejskich spotkań branżowych, w tym zakończonej kilka dni temu kolejnej edycji międzynarodowych targów Expo Real w Monachium, okazują się jednak być całkiem niezłe. Inwestorzy zachowują względny spokój.

Weryfikują procesy zakupowe, rewidując wcześniejsze oczekiwania co do planowanych transakcji. Obecna sytuacja rynkowa stwarza przestrzeń dla inwestorów oportunistycznych. Istotną zmianą, jaką obserwujemy jest zainteresowanie nowymi projektami deweloperskimi zgłaszane przez podmioty, które nabywały wcześniej jedynie gotowe aktywa. Branża łapie balans pomiędzy rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji oraz utrzymania nieruchomości, stawkami czynszowymi i spodziewanymi stopami kapitalizacji.

Kapitału inwestycyjnego na rynku od trzech lat nie brakuje. W obecnych warunkach fundusze mają jednak większe trudności z podejmowaniem decyzji o inwestycjach niż w poprzednich okresach spadku koniunktury, ponieważ analizy i wyceny w tak niestabilnej sytuacji, jak dzisiejsza trudniej jest oprzeć o rzeczowe dane i obiektywne kalkulacje.

Myślę jednak, że drastyczny wzrost kosztów pozyskania kapitału, z jakim musi mierzyć się rynek może zmobilizować do aktywniejszego działania niektórych inwestorów.

Czynnikiem stymulującym do inwestowania są też obecne stopy procentowe, które oznaczają potencjalnie zwiększenie przychodów z nieruchomości w wyniku indeksacji stawek czynszowych. Ceny najmu rosną, zarówno na rynku warszawskim, jak i miastach regionalnych, w których zwrot z inwestycji był zawsze wyższy niż w stolicy.

Rekordowo wysokie wskaźniki indeksacji

Duża inflacja w kraju i strefie euro powoduje, że wskaźniki indeksacji czynszu będą najwyższe od lat, co przełoży się także na wyższe przychody. Wzrost stawek czynszowych odzwierciedlają już większe wartości w wycenach. W Polsce podwyżki czynszu widoczne są najbardziej w logistyce, na rynku biur i w sektorze PRS. Jako najbardziej interesujące aktywa wybijają się natomiast retail parki, dalej biurowce, a następnie magazyny. Na te ostatnie apetyt najbardziej osłabł, mimo nadal utrzymującego się silnego popytu, historycznie najniższego poziomu pustostanów magazynowych oraz rekordowo dużej ilości powierzchni w budowie w całej Polsce.

W pierwszej połowie bieżącego roku, mimo bezprecedensowych wydarzeń i dynamicznej sytuacji geopolitycznej inwestorzy ulokowali w Polsce przeszło 40 proc. kapitału więcej niż rok wcześniej. W sferze ich zainteresowania znalazły się nieruchomości zlokalizowane na rynkach regionalnych, które oferują aktualnie znacznie większy dostęp do atrakcyjnych aktywów niż kilka lat temu. Trudno jednak prognozować, czy rynek inwestycyjny zamknie cały 2022 rok tak dobrym rezultatem, jak pierwsze półrocze. Decyzje muszą być bowiem podejmowane w warunkach wysokiej inflacji, rosnących stóp procentowych i cen energii.

Dłuższe procesy decyzyjne

Polska niezmiennie postrzegana jest jako stabilny rynek z coraz ciekawszymi zasobami nowoczesnej powierzchni, oferujący świetnie wykształconą kadrę. Oczy inwestorów, szczególnie z Azji i USA, zwrócone są jednak na wydarzenia rozgrywające się za naszą wschodnią granicą. Akcję inwestycyjną studzi też widmo globalnej recesji i kryzys energetyczny. To główne przyczyny wydłużania się procesów decyzyjnych, co w konsekwencji przełoży się prawdopodobnie na spadek wolumenów inwestycyjnych.  

Konflikt w Ukrainie przyniósł destabilizację całej Europie. Turbulencje, jakie zafundował nam 2022 rok powodują, że inwestorzy na wszystkich europejskich rynkach liczyć się muszą z rosnącymi kosztami finansowania oraz budowy inwestycji, a także zmiennym poziomem popytu oraz spadkiem dostępności aktywów inwestycyjnych.

Wyhamowanie w mieszkaniówce

Po wyhamowaniu tempa produkcji w sektorze biurowym w naszym kraju, przyszła kolej na rynek mieszkaniowy. Największą ilość wstrzymywanych projektów w Polsce możemy obserwować dziś w segmencie mieszkaniowym, czego bezpośrednią przyczyną jest zamrożenie akcji kredytowych dla osób indywidualnych. Część firm deweloperskich zwolniła już bieg. Deweloperzy zmieniają plany, odkładają budowy lub po prostu sprzedają grunty z gotowymi pozwoleniami na budowę.

Poza spadkiem popytu na mieszkania i skokiem kosztów budowy, ogromne wyzwanie stanowi teraz również pozyskiwanie kapitału na realizację inwestycji oraz jego koszt. To wszystko zwiastuje nieuchronne załamanie koniunktury w mieszkaniówce i transformację sektora w kierunku wynajmu instytucjonalnego, który na naszym rynku jest segmentem o największym obecnie potencjale wzrostu. Nie spodziewałbym się jednak, że będzie to szybki proces i że zaowocuje spektakularnymi spadkami cen mieszkań.