Biurowce

Niedawno otwarty FunShop Park w rumuńskim Ploiești kontynuuje dywersyfikację oferty najemców, wzbogacając ją o Supeco, format dyskontowy należący do Grupy Carrefour. Operator podpisał umowę najmu na ponad 1300 mkw. powierzchni w parku handlowym, który działa od kwietnia 2025 roku. Supermarket, który uzupełni ofertę handlową FunShop Park w Ploiești ma zostać otwarty dla klientów w trzecim kwartale 2025 roku.

W centrum działają takie, znane marki, jak DM, Sinsay, TEDi, KiK, ZooCenter, Pepco, Jysk, Hervis, New Yorker, CCC, Flanco i Agroland. Ponadto, w ramach kompleksu funkcjonuje wolnostojący supermarket Lidl.

– Supeco aktywnie poszukuje lokalizacji, które wspierają naszą misję oferowania wysokiej jakości produktów w niskich cenach, w prostym i efektywnym formacie zakupowym. Doskonałe wyniki, jakie dotąd osiągnęliśmy potwierdzają, że nasz model dyskontowy odpowiada na potrzeby i oczekiwania lokalnych konsumentów – mówi Arnaud Dussaix, Director Business Unit Supeco. – Jako Grupa zdobyliśmy w Rumunii duże doświadczenie w prowadzeniu sklepów w parkach handlowych oraz dogłębne zrozumienie oczekiwań klientów, odwiedzających tego typu lokalizacje. Nowy sklep w FunShop Park w Ploiești zaoferuje nowoczesne środowisko zakupowe oraz szeroki, zróżnicowany wybór produktów w konkurencyjnych cenach – dodaje.
– Dzięki transakcji najmu zawartej z firmą Carrefour, FunShop Park w Ploiești jest już niemal całkowicie skomercjalizowany. Poza zróżnicowaną ofertą handlową, park zapewnia szeroką gamę usług, w tym popularny, sieciowy fitness club oraz zachęca ciekawymi propozycjami gastronomicznymi, obejmującymi restaurację Rimini oraz koncept kulinarny FryDay w modelu Drive Thru – informuje Wojciech Jurga, partner zarządzający w firmie Scallier, odpowiedzialnej za realizację, komercjalizacje i zarządzanie parkiem. Polska firma uruchomiła dotąd w Rumunii obiekty sieci FunShop w Roșiorii de Vede, Focșani, Turda, Vaslui, Timișoara, Moșnița Nouă i Arad.

FunShop Park w Ploiești dysponuje powierzchnią 10 tys. mkw. Inwestycja dostarczyła na regionalny rynek zróżnicowaną ofertę handlową, usługową i rekreacyjną, zaspokajając bezpośrednio codzienne potrzeby mieszkańców północnej części Ploiești. Projekt zapewnił jednocześnie dodatkowe funkcje m.in. w postaci zewnętrznej strefy food core, przyczyniając się do aktywizacji życia lokalnej społeczności.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young
Trójmiasto

Dzięki silnym fundamentom i utrzymującemu się popytowi, Trójmiasto zajmuje silną pozycję na logistycznej mapie Polski. Dzięki dostępowi do portów, solidnej infrastrukturze i bliskości rynków Europy Północnej i Wschodniej, region przyciąga duże, perspektywiczne inwestycje.

Obecnie w przygotowaniu znajduje się blisko 800 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, a kolejni deweloperzy zabezpieczają grunty i planują nowe projekty.

Coraz większa część nowej powierzchni w Trójmieście jest przystosowywana do specjalistycznych zastosowań, takich jak lekka i średnia produkcja, składowanie materiałów recyklingowych i towarów używanych. Jednocześnie na popularności zyskują elastyczne jednostki SBU, które zaspokajają potrzeby lokalnych firm, miejskich dostawców usług i drobnych producentów poszukujących funkcjonalnej, dobrze skomunikowanej przestrzeni.

Rynek magazynowy w regionie Trójmiasta pozostaje w fazie aktywnego wzrostu, zaspokajając zróżnicowane potrzeby inwestorów, dostawców usług logistycznych i producentów chcących zaistnieć w Polsce Północnej. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,8 mln mkw istniejącej powierzchni
80 tys. mkw w budowie
3,60 – 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)
Największa transakcja najmu w Polsce

Największa transakcja najmu w Polsce w I kw. 2025 r. została zrealizowana w Gdańsku - firma logistyczna z sektora 3PL wynajęła 67 800 mkw w 7R Gdańsk III Park. Transakcja ta podkreśla rosnące znaczenie Trójmiasta jako kluczowego hubu logistycznego w Polsce.

Strategiczne znaczenie regionu

Dostęp do portów morskich, dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa i kolejowa oraz silna łączność z rynkami Europy Północnej i Wschodniej sprawiają, że region Trójmiasta jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych inwestycji magazynowych.

Silny potencjał deweloperski

W regionie Trójmiasta planowanych jest blisko 800 tys. mkw nowej powierzchni magazynowej, a kilka dużych projektów jest już w trakcie realizacji. Deweloperzy tacy jak MDC², Panattoni, 7R, GLP, CTP i Peakside aktywnie poszerzają swój zasięg poprzez inwestycje na dużą skalę. W planach są zarówno tradycyjne obiekty typu big-box, jak i elastyczne formaty SBU. Jednocześnie nowi gracze przygotowują się do wejścia na rynek, jeszcze bardziej umacniając pozycję Trójmiasta.

Polska Zachodnia

Dzięki wysokiej dostępności powierzchni magazynowej, Polska Zachodnia pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla najemców poszukujących elastycznych i szybkich do wdrożenia rozwiązań. Obecne warunki rynkowe sprzyjają negocjowaniu korzystniejszych warunków najmu, co jest szczególnie atrakcyjne dla firm działających w dynamicznym otoczeniu biznesowym.

Co ciekawe, Polska Zachodnia staje się cichym beneficjentem trendu nearshoringu. Przygraniczne lokalizacje zyskują na znaczeniu wśród niemieckich firm logistycznych i produkcyjnych przenoszących działalność w poszukiwaniu tańszych alternatyw przy jednoczesnym zachowaniu bliskości rodzimego rynku. – komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,7 mln mkw istniejącej powierzchni
30 tys. mkw w budowie
3,40 – 4,30 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Niska aktywność deweloperów

W regionie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperów, przy niewielkiej liczbie nowych projektów ukończonych i oddanych do użytku.

Popyt na mini-huby

Inwestorzy poszukują obiektów o powierzchni od 5 000 do 15 000 mkw, z szybkim dostępem do autostrad A12 i A15.

Beneficjent trendu nearshoringu

Region korzysta z rosnącej presji wywieranej na niemieckie firmy, by przenosiły produkcję i logistykę bliżej granicy.

Najwyższy wskaźnik pustostanów - poziom pustostanów nieznacznie przekracza 20%.

Kraków

W przeciwieństwie do największych rynków, obecność dużych obiektów e-commerce w krakowskim hubie magazynowym jest ograniczona. Rynek obsługuje głównie lokalne i regionalne firmy zajmujące się dystrybucją, handlem detalicznym, żywnością i lekką produkcją.

Wysoce zurbanizowana struktura Krakowa i rygorystyczne przepisy planistyczne ograniczają rozwój dużych parków logistycznych w granicach miasta. W rezultacie większość inwestycji zlokalizowana jest w Skawinie, Balicach, Niepołomicach i Wieliczce, czyli poza centrum miasta. Wysokie ceny gruntów i ograniczona konkurencja sprawiają, że jest to jeden z droższych rynków, szczególnie w segmencie logistyki miejskiej i SBU.

Dla wielu firm region ten stanowi idealną lokalizację dla dystrybucji regionalnej, z dogodnym dostępem do autostrady A4 i połączeniami z południowo-wschodnią Polską. Region krakowski ma potencjał, aby stać się strategicznym punktem dystrybucyjnym dla wschodniej Polski i bazą operacyjną dla działalności transgranicznej. Może to zachęcić deweloperów i fundusze inwestycyjne do rozważenia nowych projektów w tym regionie. – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,2 mln mkw istniejącej powierzchni
50 tys. mkw w budowie
4,60 – 6,80 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Wysokie ceny gruntów ograniczają rozwój dużych magazynów

Ograniczona dostępność gruntów przemysłowych i wysokie ceny gruntów istotnie ograniczają rozwój projektów typu big-box. Popyt przesuwa się w kierunku mniejszych, bardziej kompaktowych obiektów.

Rośnie sektor farmaceutyczny i kosmetyczny

Firmy z sektora farmaceutycznego, kosmetycznego i laboratoryjnego aktywnie poszukują obiektów łączących funkcje magazynowe, chłodnicze, biurowe i salonów wystawowych.

Szybki rozwój segmentu small business units (SBU)

Segment SBU dynamicznie się rozwija, szczególnie w północnych dzielnicach Krakowa, takich jak Nowa Huta i Rybitwy. Wzrost ten jest odpowiedzią na potrzeby lokalnych firm poszukujących miejskich przestrzeni ze zintegrowanymi strefami biurowymi.

Modele hybrydowe zyskują na popularności

Obiekty integrujące funkcje magazynowe, biurowe i centra obsługi klienta są coraz bardziej preferowane, tworząc wszechstronne przestrzenie wspierające sprzedaż, logistykę i interakcję z klientem końcowym.

Szczecin

Szczecin pozostaje stabilną i obiecującą lokalizacją logistyczną, a aktywność rynkowa na początku 2025 r. odzwierciedla ostrożne, ale stabilne podejście zarówno deweloperów, jak i najemców.

Wolumen powierzchni magazynowej będącej obecnie w budowie sygnalizuje wiarę deweloperów w długoterminowy popyt. Jednocześnie około 70% wszystkich transakcji stanowiły odnowienia umów najmu, co sugeruje, że najemcy przedkładają ciągłość i utrzymanie istniejących lokalizacji nad ekspansję lub relokację w obecnym otoczeniu rynkowym.

Stawki czynszu pozostają stabilne i wahają się od 4,10 do 5,50 euro za mkw miesięcznie.

Szczecin nadal przyciąga firmy obsługujące rynki zachodnie i skandynawskie. Bliskość granicy, dostęp do portów morskich i dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że region jest naturalnym wyborem dla operatorów logistycznych i producentów poszukujących sprawnych połączeń z Europą Północną i Zachodnią. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

RYNEK W LICZBACH:

1,1 mln mkw istniejącej powierzchni
80 tys. mkw w budowie
4,10 – 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)
Imponująca transakcja najmu w Szczecinie

Firma z branży e-commerce przedłużyła umowę najmu 38 400 mkw w Accolade Funds Park Szczecin I - to największa transakcja najmu w regionie, podkreślająca znaczenie Szczecina w północno-zachodniej Polsce.

Powierzchnia magazynowa w budowie

Około 80 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie w budowie w regionie.

Wysoki udział odnowień umów najmu

Ponad 70% umów najmu zawartych w regionie stanowiły odnowienia istniejących kontraktów, co wskazuje na ostrożne podejście najemców do ekspansji i relokacji.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Warszawa

Warszawski rynek magazynowy utrzymuje silną pozycję dzięki połączeniu kluczowych czynników: bliskości dużej bazy konsumentów, dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej i rosnącemu zapotrzebowaniu na logistykę ostatniej mili. Obserwujemy stały wzrost zarówno w granicach miasta („Warszawa I”), gdzie szybkość dostaw i dostęp do siły roboczej mają kluczowe znaczenie, jak i w strefach podmiejskich („Warszawa II”), które oferują większą skalę i elastyczność dla operacji produkcyjnych i dystrybucyjnych.

Pomimo pełnego wyzwań otoczenia gospodarczego, aktywność najemców pozostaje stabilna, a rynek nadal odznacza się wysoką dynamiką. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 7,1 mln mkw istniejących zasobów
- 350 tys. mkw w budowie, z czego 25% w samej Warszawie (Warszawa I)
- 5,50 - 8,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz w samej Warszawie – Warszawie I)
- 3,60 - 5,75 euro / mkw / miesiąc (czynsz poza miastem – Warszawa II)

Wysokie czynsze, rosnąca elastyczność
Warszawa I nadal ma najwyższe stawki czynszowe w Polsce, sięgające nawet 8,50 euro / mkw. Deweloperzy są jednak coraz bardziej otwarci na negocjacje, oferując dłuższe okresy bezczynszowe i bardziej elastyczne warunki najmu.

Rynek w fazie nadpodaży
Region przeżywa obecnie fazę nasycenia. Wiele obiektów oddanych do użytku w latach 2023-2024, zwłaszcza wielkopowierzchniowych obiektów typu big-box, pozostaje niewynajętych. Obszar ten stoi w obliczu spekulacyjnej nadpodaży przy spowalniającym popycie.

Boom na małe powierzchnie magazynowe
Istnieje duży popyt na powierzchnie do 1 500 mkw, głównie ze strony firm z sektora D2C z branży kosmetycznej, odzieżowej oraz elektroniki użytkowej.

Kreatywne zachęty ze strony deweloperów
W odpowiedzi na presję rynkową, wynajmujący oferują niestandardowe zachęty w celu przyciągnięcia najemców, w tym nawet 12-miesięczne zwolnienie z opłat eksploatacyjnych lub gwarancje rekompensaty w przypadku opóźnień w dostawie.

Lokalizacje przyjazne pracownikom jako kluczowy atut
Preferowane są lokalizacje z dobrym dostępem do transportu publicznego, w szczególności kolei podmiejskiej (SKM), tramwajów i ścieżek rowerowych. Dostępność staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji przez najemców.

Aktywny rynek podnajmu
Segment podnajmu nabiera tempa, napędzany zwiększoną aktywnością operatorów 3PL i firm logistycznych poszukujących krótkoterminowych umów najmu (6-12 miesięcy). Elastyczne modele najmu zyskują na popularności, zwłaszcza wśród najemców zarządzających ryzykiem sezonowym lub związanym z popytem.

Zielona logistyka zyskuje na popularności
Zrównoważony rozwój ma coraz większe znaczenie, a najemcy często żądają instalacji paneli fotowoltaicznych w ramach negocjacji najmu. Kwestie środowiskowe są stają się obecnie priorytetem, szczególnie w przypadku miejskich obiektów logistycznych.

Górny Śląsk

W przeciwieństwie do regionów tradycyjnie związanych z logistyką (np. Polska Centralna), znaczna część działalności leasingowej na Górnym Śląsku generowana jest przez firmy produkcyjne. Obiekty przemysłowe są często dostosowane do konkretnych potrzeb operacyjnych i obejmują takie elementy, jak infrastruktura technologiczna, dźwigi i linie produkcyjne. W regionie znajduje się największa koncentracja zakładów produkcyjnych w Polsce - szczególnie w sektorach motoryzacyjnym, AGD, przemysłu ciężkiego i chemicznym. Działalności magazynowe i logistyczne często służą jako bezpośrednie wsparcie dla zakładów produkcyjnych (np. systemy Just-In-Time, produkcja na zamówienie).

Pomimo wyzwań, takich jak rosnące wskaźniki pustostanów i zwiększona ostrożność najemców, Górny Śląsk pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i deweloperów. Strategiczne położenie, dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa i zróżnicowane zasoby powierzchni magazynowej stanowią solidną podstawę do dalszego rozwoju sektora przemysłowego i logistycznego. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 6,0 mln mkw istniejących zasobów
- 300 tys. mkw w budowie
- 3,80 - 5,95 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Przyciąganie przemysłu lekkiego z Europy Środkowo-Wschodniej
Region zyskuje na znaczeniu wśród producentów samochodów i komponentów przenoszących działalność z Czech i Słowacji. Strategiczna lokalizacja Śląska i jego baza przemysłowa sprawiają, że jest to idealne miejsce dla nearshoringu.

Rosnące zapotrzebowanie na dostawy energii
Inwestorzy coraz częściej zabezpieczają moce energetyczne z dużym wyprzedzeniem, często wykraczającym poza bieżące potrzeby, aby zapewnić wystarczające zasoby dla przyszłych działalności. Dostępność energii stała się krytycznym czynnikiem wyboru lokalizacji.

Ograniczona dostępność gruntów
Dostępność gruntów pod projekty inwestycyjne jest ograniczona, szczególnie w obszarach o wysokim popycie w Katowicach i Gliwicach. W takich lokalizacjach trudno jest znaleźć działki większe niż 5 ha, co utrudnia realizację dużych projektów typu Build-to-Suit (BTS).

Wrocław

Aglomeracja wrocławska może poszczycić się jedną z najwyższych koncentracji zakładów produkcyjnych w Polsce. Wraz z Górnym Śląskiem i Poznaniem, plasuje się w czołówce regionów pod względem gęstości inwestycji przemysłowych, napędzając silny popyt na powierzchnie produkcyjne i logistyczno-magazynowe. Wrocław jest również ważnym ośrodkiem akademickim, dostarczającym wykwalifikowaną siłę roboczą dla sektorów logistyki, automatyki i IT.

Region jest krajowym liderem w rozwoju terminali intermodalnych, z kluczowymi obiektami w Kątach Wrocławskich, Legnicy i Brzegu Dolnym. Przyciąga to firmy, szczególnie z branży motoryzacyjnej i chemicznej, które chcą korzystać z połączonych rozwiązań transportu drogowego i kolejowego. Oczekuje się, że w nadchodzących latach Dolny Śląsk pozostanie jednym z najważniejszych regionów przemysłowych i logistycznych w Polsce. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 5,2 mln mkw istniejących zasobów
- 50 tys. mkw w budowie
- 3,50 - 5,40 euro / mkw. / miesiąc (czynsz)

Dostęp do energii jako bariera rozwoju
Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, region boryka się z ograniczoną dostępnością mocy przyłączeniowej do sieci, zwłaszcza dla projektów wymagających ponad 1 MW. Średni czas oczekiwania na podłączenie wynosi obecnie 16-20 miesięcy. Ta bariera opóźniła kilka projektów BTS, głównie dla operatorów e-commerce. Pojawiające się obejścia obejmują współdzielone rozwiązania w zakresie przepustowości, podczas gdy dostawcy usług logistycznych coraz częściej wykorzystują nadwyżki energii z sąsiednich obiektów.

Nowa fala inwestycji z Korei Południowej
Dolny Śląsk zyskuje strategiczne znaczenie jako centrum łańcucha dostaw baterii, szczególnie dla firm współpracujących z LG i SK Innovation. Rośnie liczba zapytań ze strony koreańskich producentów komponentów do baterii. Region jest postrzegany jako naturalne rozszerzenie kompleksu LG Energy Solution w Biskupicach Podgórnych. Wrocław i jego okolice stają się główną bazą produkcyjną dla europejskiego sektora elektromobilności.

Polska Centralna

Polska Centralna to jeden z najbardziej strategicznych regionów magazynowych w kraju - zarówno pod względem lokalizacji, jak i skali działalności. Dzięki centralnemu położeniu i bezpośredniemu dostępowi do głównych szlaków komunikacyjnych, region ten jest naturalnym wyborem dla firm budujących ogólnopolskie sieci dystrybucyjne. Wysoka aktywność najemców i stałe zainteresowanie inwestorów potwierdzają jego stabilną i ugruntowaną pozycję na logistycznej mapie Polski. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 5,0 mln mkw istniejących zasobów
- 250 tys. mkw w budowie
- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Stabilizacja po szybkiej ekspansji
Po okresie silnego wzrostu w latach 2021-2023, rynek w Polsce Centralnej wchodzi w fazę nasycenia, szczególnie w okolicach Strykowa i Rawy Mazowieckiej. Wskaźnik pustostanów rośnie, ale region nadal przyciąga inwestorów ze względu na strategiczną lokalizację i infrastrukturę.

Pojawienie się modeli „magazyn jako usługa”
Nowy trend w wynajmie zyskuje na popularności - zamiast tradycyjnie wynajmować powierzchnię, najemcy płacą za określone usługi, takie jak pakowanie, cross-docking czy magazynowanie.

Napływ lekkiej produkcji
W regionie obserwuje się wzrost inwestycji w lekką produkcję, zwłaszcza w sektorach oświetlenia, HVAC i elektroniki.
Relokacje z Europy Zachodniej napędzają popyt zarówno na obiekty gotowe do wynajęcia, jak i projekty typu built-to-suit (BTS).

Poznań

Początek 2025 r. przyniósł umiarkowane ożywienie w regionie Poznania, któremu towarzyszyła bardziej selektywna aktywność deweloperów i wczesne oznaki nasycenia rynku. Wskaźnik pustostanów osiągnął nieco ponad 8%, odzwierciedlając szerszy trend obserwowany na całym polskim rynku. Chociaż stawki czynszów pozostały względnie stabilne, deweloperzy oferują atrakcyjne zachęty i elastyczne warunki najmu w celu pozyskania najemców.

Rynek pozostaje aktywny, ale ewoluuje w bardziej zrównoważony i ostrożny sposób. Inwestorzy stają się coraz bardziej selektywni, a oczekiwania najemców wciąż się zmieniają - lokalizacja odgrywa coraz ważniejszą rolę w planowaniu łańcucha dostaw. - komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 4,0 mln mkw istniejących zasobów
- 80 tys. mkw w budowie
- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Nowi najemcy jako efekt nearshoringu
Region Poznania nadal przyciąga małych i średnich producentów z Europy Zachodniej, którzy przenoszą działalność
do Polski w ramach strategii nearshoringu. Kluczowe czynniki to niższe koszty pracy i gruntów, a także dobra logistyka. Coraz częściej firmy te wybierają lokalizacje poza korytarzem autostrady A2, gdzie dostępność gruntów i ceny są bardziej konkurencyjne.

Ostrożność deweloperów w ekspansji
Na początku 2025 r. w regionie Poznania oddano do użytku około 60 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowiło prawie 10% nowej podaży w kraju. Choć region pozostaje silny, deweloperzy wykazują zwiększoną ostrożność inwestycyjną. W marcu 2025 r. w budowie znajdowało się około 80 000 mkw powierzchni, co wskazuje na wyważone podejście w porównaniu z bardziej aktywnymi rynkami. Deweloperzy uważnie monitorują popyt i rosnący poziom pustostanów przed rozpoczęciem nowych projektów.

Stabilne czynsze z zachętami
Czynsze w regionie Poznania pozostały stabilne na początku 2025 roku. Jednak rosnące wskaźniki pustostanów skłaniają deweloperów do oferowania bardziej konkurencyjnych pakietów zachęt, co skutkuje coraz bardziej atrakcyjnymi czynszami efektywnymi dla najemców.

Raport | Początek 2025 roku Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young
Tło ekonomiczne

Polska gospodarka mocno odbiła w 2024 roku. Realny PKB wzrósł w tym roku o 2,9%, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 0,2% w 2023 roku. Ożywienie było napędzane głównie przez konsumpcję prywatną, wspieraną przez silny wzrost płac, zwiększone wsparcie rządowe dla gospodarstw domowych, poprawę zaufania konsumentów i złagodzenie presji inflacyjnej. Prognozuje się, że w 2025 r. realny PKB wzrośnie o 3,6%, podczas gdy w 2026 r. spodziewany jest umiarkowany wzrost, który powinien wynieść 3,1%.

Poziom zatrudnienia spadł w pierwszej połowie 2024 r., odzwierciedlając stłumioną aktywność gospodarczą w poprzednim roku, a stopa bezrobocia wyniosła 2,9% na koniec roku. W latach 2025 i 2026 spodziewany jest umiarkowany wzrost zatrudnienia, ograniczany przez stagnację siły roboczej i kurczącą się populację w wieku produkcyjnym. Oczekuje się jednak, że rosnąca stopa zatrudnienia wśród przesiedleńców z Ukrainy pozytywnie wpłynie na ogólny poziom zatrudnienia. Przewiduje się, że bezrobocie nieznacznie spadnie w 2025 i 2026 r., odpowiednio do 2,8% i 2,7%.

Inflacja HICP wyniosła 3,7% w 2024 roku. W 2025 r. prognozowany jest tymczasowy wzrost inflacji zasadniczej do 4,7%, spowodowany odmrożeniem cen energii i wzrostem akcyzy. Polska jest największą gospodarką w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej, szczycąc się również stabilnym rynkiem pracy z utrzymanymi konsekwentnie niskimi stopami bezrobocia. W rzeczywistości Eurostat sklasyfikował Polskę jako kraj o drugiej najniższej stopie bezrobocia w UE w 2024 roku.

Rynek magazynowy w Polsce - stabilizacja z nutą ostrożności

„Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność wśród

zarówno deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego.” – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Jest to jednak również sygnał spowolnienia przyszłego potencjału wzrostu. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła rekordowy poziom 3 mln mkw, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów na poziomie nieco ponad 8%.

W I kw. dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły ok. 60% transakcji, ponieważ najemcy przedkładali ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokację lub ekspansję.

Nowe inwestycje uległy znacznemu spowolnieniu. W budowie pozostawało jedynie 1,4 mln mkw powierzchni, przy czym uwaga skupiona była na projektach typu (BTS/BTO). Projekty spekulacyjne są mniej powszechne i starannie zarządzane pod kątem ryzyka.

Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 3,70 do 5,50 euro/mkw miesięcznie, w zależności od lokalizacji i jakości aktywów. Efektywne stawki czynszu znajdują się pod presją w regionach o wysokim poziomie pustostanów, co skłania wynajmujących do oferowania coraz bardziej konkurencyjnych warunków najmu.

Wysoką aktywność najemców odnotowano w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą od początku roku umowę najmu.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie wynajmujący stają się coraz bardziej elastyczni zarówno pod względem okresu najmu, jak i oferowanych stawek czynszu.

„W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje.” – dodaje Dorota Koseska.

Perspektywa najemców

Polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach.

Z kolei warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 mkw). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

„W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność.” – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

W ostatnich latach najemcy przestali poszukiwać standardowej powierzchni magazynowej na rzecz rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb operacyjnych.

Kluczowe oczekiwania najemców wobec deweloperów:

- Dostosowanie do konkretnych procesów (np. lekkiej produkcji, montażu, pakowania lub specjalistycznej logistyki)

- Elastyczne warunki najmu i harmonogramy inwestycji (okres najmu, etapowe zajmowanie powierzchni, potencjał ekspansji)

- Proaktywne wsparcie w całym projekcie, od doradztwa technicznego i uzyskiwania pozwoleń po terminową dostawę

Coraz większy nacisk kładzie się również na:

- Zrównoważony rozwój z popytem na certyfikowane budynki (BREEAM, systemy oszczędzania energii i gotowość do wykorzystania energii odnawialnej)

- Strategiczną lokalizację, w której dostęp do infrastruktury transportowej, siły roboczej i logistyka ostatniej mili przeważają nad kwestiami kosztowymi

- Elastyczność partnera, który rozumie ich działalność i wspiera cały proces inwestycyjny.

Jakie trendy obserwujemy w tym roku?

„Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury.” – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

Regiony o wysokiej dostępności powierzchni konkurują o najemców - w zachodniej Polsce i na obszarach o wysokim poziomie pustostanów wynajmujący stoją w obliczu większej presji, co sprzyja elastycznym umowom najmu i zachętom finansowym, atrakcyjnym dla firm dbających o budżet.

„ESG staje się coraz ważniejsze w decyzjach najemców – najemcy wymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii. – podkreśla Łukasz Ciepły - Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami.”

Nowe technologie odpowiadają na rosnące koszty operacyjne - niedobory siły roboczej napędzają inwestycje w automatyzację magazynów i inteligentne rozwiązania, zwłaszcza w centrach logistycznych i e-commerce.

Wnioski po 15. Forum Rynku Nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie oczekiwania na kluczowe impulsy inwestycyjne, zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Nadal mocno wyczuwalna jest potrzeba obecności i oczekiwanie na inwestorów typu core i core plus, którzy mogliby zapewnić stabilizację oraz rozwój projektów o niskim profilu ryzyka. Obserwujemy jednocześnie duże zainteresowanie zakupem gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, z których każde charakteryzuje własna specyfika, dlatego analizy należy przeprowadzać lokalnie, w odniesieni do konkretnego regionu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Deweloperzy na coraz większą skalę poszukują możliwości adaptacji starszych budynków i zmiany ich funkcji, co wynika zarówno z ograniczonej dostępności gruntów, jak i rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju w podejściu do inwestycji. W praktyce działania w tym obszarze hamuje wciąż niedostatecznie przejrzyste i nieelastyczne otoczenie prawne. Uczestnicy rynku zgodnie wskazują na potrzebę poprawy regulacji, co przyczyniłoby się do pobudzenia podaży, szczególnie w kontekście projektów mieszkaniowych – przyznaje. – W segmencie biurowym natomiast rynek oczekuje głównie spadku kosztów finansowania, co umożliwiłoby powrót do Polski inwestorów z Europy Zachodniej oraz Azji. Obecny poziom stóp procentowych i niepewność makroekonomiczna pozostają barierami dla większej aktywności kapitałowej w tym sektorze – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz potwierdza, że podczas wydarzenia niezmiennie widoczne było wyraźne zainteresowanie inwestorów dobrze zlokalizowanymi gruntami pod zabudowę mieszkaniową. – Wiele firm deweloperskich i podmiotów inwestycyjnych deklaruje gotowość do zawierania transakcji. Z licznych, przeprowadzonych rozmów z uczestnikami FRN wynika, że utrzymuje się duży popyt na dobrze przygotowane grunty mieszkaniowe. Inwestorzy są gotowi do działania, pod warunkiem zapewnienia stabilnych warunków i sprawnego otoczenia administracyjnego. Jednak tempo wydawania decyzji administracyjnych, szczególnie jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, pozostaje wciąż kluczowym wyzwaniem w procesie wprowadzania na rynek nowych projektów. Usprawnienie pracy jednostek administracyjnych pozwoliłoby firmom zwiększyć płynność działania – wskazuje Emil Domeracki.

Podkreśla jednocześnie, że mimo trudności inwestorzy zagraniczni intensyfikują aktywność transakcyjną w Polsce. – W obliczu skomplikowanych procedur administracyjnych i często niespójnych zmian w przepisach planistycznych, preferują dziś mniejsze, bezpieczne projekty w największych miastach wojewódzkich. Stąd lokalne kompetencje i znajomość rynków regionalnych nabiera obecnie decydującego znaczenia w budowaniu zaufania i trwałych relacji z inwestorami. Aktualnie prowadzimy i nadzorujemy procesy administracyjne dla kilku nowych, mniej znanych inwestorów z regionu Morza Bałtyckiego, a także z Turcji i Węgier. Obecność tego kapitału jest potwierdzeniem, że Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestycji – przyznaje.

Jak informuje Damian Karkosiński, Investment and Acquisition Specialist w Walter Herz, duże zainteresowanie gruntami pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniową idzie w parze z gotowością do zawierania szybkich transakcji. – Obecne warunki rynkowe wciąż wymagają ostrożności inwestorów. Oczekiwane, dalsze obniżki stóp procentowych stanowiłyby istotny impuls dla potencjalnego ożywienia tempa sprzedaży mieszkań. Zdaniem analityków, biorących udział w Forum, ceny mieszkań pozostaną stabilne, wykazując tendencje wzrostowe w średnim terminie. Istotną rolę w przypadku rynku mieszkaniowego mógłby odegrać powrót inwestorów indywidualnych, którzy lokują kapitał w nieruchomości nabywane za gotówkę. W dłuższym horyzoncie coraz większy wpływ na koniunkturę w sektorze będą miały czynniki demograficzne, w tym struktura popytu i potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia. Nie bez znaczenia pozostają również decyzje legislacyjne i kierunek polityki mieszkaniowej. W tym, ewentualne próby nałożenia podatku od posiadania wielu nieruchomości mogą mieć znaczący wpływ na wyhamowanie aktywności inwestycyjnej w tym segmencie.