Biurowce

Firma Scallier poinformowała o otwarciu parku handlowego w Pyrzycach, w województwie zachodniopomorskim. Projekt zrealizowany został w ramach partnerstwa strategicznego przez firmę PKB Inwest Budowa jako dewelopera inwestycji oraz firmę Scallier, odpowiedzialną za wybór i akwizycję lokalizacji, kompleksowe wsparcie doradcze, komercjalizację obiektu, jak również proces sprzedaży nieruchomości, który właśnie został wdrożony.

Nowy park handlowy jest pierwszym nowoczesnym centrum zakupowym w liczących około 13 tys. mieszkańców Pyrzycach, zlokalizowanych w odległości 45 km od Szczecina. Obiekt położony jest w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej i rekreacyjno-sportowej, kilkadziesiąt metrów od centrum, przy drodze wojewódzkiej nr 122, która podobnie jak dwie inne drogi wojewódzkie biegnące przez miasto i ułatwia dojazd do parku mieszkańcom 39 tysięcznego powiatu pyrzyckiego.

– Budowa parku handlowego w Pyrzycach rozpoczęta została w pierwszej połowie 2024 roku. Sprawny przebieg realizacji projektu we współpracy z PKB Inwest Budowa pozwolił na otwarcie obiektu w niespełna rok od rozpoczęcia prac. Park spełnia najwyższe standardy budowlane, został zaprojektowany z myślą o wygodzie klientów. Wszystkie lokale handlowe mają bezpośrednie wejście z zewnątrz. Dodatkowo, dla usprawnienia komunikacji parking został zintegrowany z przylegającym do niego terenem parkingowym marketu Bricomarche – informuje Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w Scallier.

Jeszcze przed oficjalnym otwarciem pod koniec maja br. cała powierzchnia obiektu - 2 000 mkw. GLA została skomercjalizowana. Kameralny kompleks wprowadził na lokalny rynek popularne marki. Wśród sklepów, które w nim funkcjonują znajduje się Media Expert, CCC, Sinsay, Worldbox i Żabka. W najbliższym sąsiedztwie parku mieści się supermarket budowlano-dekoracyjny Bricomarche. W pobliżu znajdują się także popularne sklepy sieciowe Lidl oraz Biedronka.

– Zainteresowanie wynajmem powierzchni w nowoczesnych centrach typu convenience w miastach o niewielkim nasyceniu handlowym pozostaje nadal bardzo duże, co potwierdza szybka komercjalizacja parku w Pyrzycach – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier, odpowiedzialna za proces komercjalizacji obiektu. – Komplementarna oferta handlowa w tej lokalizacji z udziałem znanych marek, którą uzupełniają pobliskie markety spożywcze i przemysłowe pozwala zaspokajać lokalnej społeczności potrzeby zakupowe w atrakcyjnych warunkach – dodaje.

Mieszkańcy Pyrzyc i okolic, którzy mają teraz do dyspozycji wysokiej klasy obiekt handlowy o ciekawych walorach wizualnych z dobrze dobraną ofertą mogą teraz zaspokajać większość bieżących potrzeb zakupowych w pobliżu domu.

Poznańska firma Scallier poinformowała o zakończeniu budowy i oddaniu do użytkowania kolejnego parku handlowego sieci FunShop Park w Rumunii.

Obiekt, który oferuje 10 000 mkw. powierzchni GLA został otwarty w północnej części miasta Ploiești, liczącego ponad 200 tys. mieszkańców. Na terenie kompleksu funkcjonuje wolnostojący supermarket Lidl o powierzchni 2300 mkw. oraz galeria handlowa z osobnym wejściem do sklepów. Wśród marek, które skupia FunShop Park Ploiești znajdują się m.in. DM, Sinsay, TEDi, KiK, ZooCenter, Pepco, Jysk, Hervis, New Yorker, CCC, Flanco i Agroland.

Nowe centrum zakupowe, poza zróżnicowaną ofertą handlową zapewnia także szerokie spektrum usług, w tym atrakcyjną ofertę gastronomiczną. Na terenie obiektu znajduje się restauracja Rimini oraz koncept gastronomiczny FryDay w modelu Drive Thru. W obrębie kompleksu działa także sieciowy fitness club.

– Uwarunkowania gospodarcze Rumunii, która przeżywa aktualnie wzrost gospodarczy i dysponuje dużym, wewnętrznym rynkiem zbytu, drugim co do wielkości w Europie Środkowo-Wschodniej, sprzyjają realizacji nowych obiektów handlowych. Sprzedaż detaliczna wykazuje mocne tendencje wzrostowe, podczas gdy nasycenie nowoczesnymi powierzchniami handlowymi należy do najniższych w Europie i w regionie CEE. Podobnie, jak w Polsce, najwięcej nowych powierzchni w sektorze handlowym dostarczają parki handlowe, które realizowane są w zbliżonym tempie, biorąc pod uwagę wielkość rynków. Silna gospodarka konsumpcyjna sprawia, że zapotrzebowanie na lokalne centra zakupowe w Rumunii jest bardzo duże. Potwierdza to także utrzymujący się niewielki współczynnik powierzchni niewynajętych i szybkie tempo komercjalizacji inwestycji. Optymalne warunki dla rozwoju biznesu, jakie zapewnia rumuński rynek skłaniają do dalszego, aktywnego rozwijania działalności w tym kraju i realizacji kolejnych projektów – przyznaje Wojciech Jurga, partner zarządzający Scallier.

FunShop Park Ploiești jest najnowszym obiektem, który wszedł w skład sieci parków handlowych tej marki, zarządzanych w Rumunii przez Scallier. Od 2021 roku firma zrealizowała i oddała do użytkowania pod szyldem FunShop projekty w Roșiorii de Vede, Focșani, Turda, Vaslui, Timișoara, Moșnița Nouă i Arad, dostarczając na rumuński rynek łącznie ponad 70 000 mkw. powierzchni GLA.

Nowe realia inwestycji magazynowych: mniej ryzyka, więcej wymagań

Autor Katarzyna Madej – Director, Industrial Agency w Avison Young

Pre-let jako istotny czynnik

Obecnie największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w projektach, które mają zabezpieczony pre-let na poziomie co najmniej 50 - 60% powierzchni. Taki poziom wynajmu często stanowi warunek konieczny do rozpoczęcia budowy. Deweloperzy kładą dziś duży nacisk na ograniczenie ryzyka, co sprawia, że realizacje w pełni spekulacyjne należą do rzadkości.

Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony działają podmioty takie jak GLP, CTP czy Hillwood, które wciąż aktywnie rozwijają projekty spekulacyjne - głównie w najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Z drugiej strony znajdują się deweloperzy preferujący model pre-let, uruchamiający inwestycje dopiero po podpisaniu umów najmu.

Projekty typu BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own) nadal stanowią istotny segment rynku, zwłaszcza w przypadku najemców o sprecyzowanych wymaganiach technicznych lub zainteresowanych własnością obiektu. Realizowane są jednak selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach „szytych na miarę”.

Na znaczeniu zyskują również rewitalizacje i konwersje terenów poprzemysłowych, szczególnie w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Choć ich udział w rynku pozostaje niewielki, trend ten stopniowo się umacnia.

A zatem, na pierwszym miejscu są dziś projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. To dostępność klienta i poziom zabezpieczenia najmu decydują o tym, czy projekt zostanie zrealizowany, niezależnie od tego, czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS, czy BTO.

ESG - to już nie przewaga konkurencyjna, ale konieczność

Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, coraz wyraźniej stają się rynkowym standardem w sektorze magazynowym. Obecnie trudno znaleźć nowy projekt, który nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej już na etapie planowania. Minimalny poziom BREEAM Very Good to dziś norma, a większość deweloperów realizujących obiekty klasy A dąży do uzyskania poziomu Excellent.

Na rynku pojawiają się już również magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu branży w zrównoważony rozwój oraz coraz wyższych ambicjach deweloperów. Dla inwestorów aspekty ESG stają się jednym z kluczowych kryteriów - wpływają nie tylko na decyzję o zaangażowaniu w projekt, ale także na jego późniejszą wycenę.

Warto podkreślić, że certyfikacja ma dziś również wymierny wpływ na finansowanie. Banki finansujące inwestycje coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyników scoringu ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają istotną rolę. W efekcie przestają one być jedynie narzędziem wizerunkowym, a stają się realnym elementem budującym wartość nieruchomości.

Podsumowując - certyfikacja środowiskowa nie jest już przewagą konkurencyjną, lecz obowiązującym standardem. W wielu przypadkach to wręcz warunek konieczny, aby projekt mógł zostać zrealizowany lub sprzedany.

Hamulce inwestycyjne

Jedną z najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji magazynowych i produkcyjnych są przedłużające się procedury administracyjne, szczególnie te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę. Najwięcej trudności dotyczy inwestycji produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie samo postępowanie środowiskowe może trwać nawet do 2 lat.

Ostatnie 3 lata pokazały również, jak dużym wyzwaniem stało się zabezpieczenie odpowiednich mocy przyłączeniowych - szczególnie dla firm planujących otwarcie zakładów produkcyjnych w Polsce. Wzrastające zapotrzebowanie na energię, w połączeniu z ograniczoną dostępnością uzbrojonych gruntów, sprawia, że znalezienie działki z szybkim dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy oferowane przez operatorów energetycznych sięgają często kilku lat, co znacząco utrudnia sprawne rozpoczęcie inwestycji.

Do dodatkowych barier należą:

brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co zmusza inwestorów do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy,
złożone procedury administracyjne, szczególnie w przypadku projektów planowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
nieuregulowane kwestie własnościowe - m.in. spory prawne, roszczenia czy konieczność scalania działek.
To właśnie projekty produkcyjne najczęściej napotykają na największe wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury oraz długość procedur administracyjnych stają się dziś kluczowymi czynnikami, które realnie wpływają na tempo realizacji inwestycji.

Outlook 2025. Sektor gruntów inwestycyjnych w Polsce

Autor: Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory, Walter Herz

Dla polskiego rynku gruntów inwestycyjnych 2025 będzie raczej rokiem odbudowy potencjału niż okresem spektakularnych transakcji inwestycyjnych. W ostatnich miesiącach finalizowanych jest więcej umów, ale decyzje poprzedzają wnikliwe analizy przeprowadzane przez kupujących. Inwestorzy wracają na rynek, mimo że jest aktualnie znacznie bardziej wymagający niż wcześniej.

Ożywienie inwestycyjne nie oznacza jednak powrotu do skali ekspansji, jaką mogliśmy obserwować przed pandemią. Okres wzmożonej aktywności transakcyjnej widoczny w 2021 i 2022 roku wzbudził emocje, ale równie szybko je ostudził brakiem rządowych programów wsparcia, brakiem spójnej polityki planistycznej i restrykcyjną polityką kredytową, która utrzymuje się do dziś i skutkuje selektywnym podejściem banków do projektów.

Dominuje dziś myślenie mikroanalityczne. Kapitał poszukuje gruntów pod konkretne typy projektów, przede wszystkim pod inwestycje o potwierdzonym potencjale popytowym, jak projekty PRS, magazyny miejskie, czy obiekty typu mixed-use w miastach wojewódzkich. Szczególnie intensywnie pozyskiwane są też grunty pod budownictwo mieszkaniowe.

Udział inwestycyjny kapitału polskiego

Po długim okresie “wait and see” wielu graczy wraca do aktywnego poszukiwania okazji inwestycyjnych. Wśród inwestorów widoczne są nastroje ostrożnego optymizmu. Niemniej, 2025 rok zapowiada się jako znacznie bardziej intensywny transakcyjnie w porównaniu do roku minionego, obfitujący większą ilością transakcji szczególnie w drugiej połowie.

W oczekiwaniu na większy udział kapitału zachodnioeuropejskiego, realizowane inwestycje bazują w znacznym stopniu na „transakcyjności sąsiedzkiej”, głównie partycypacji czeskiej, niemieckiej i krajów bałtyckich. Na rynku królują także lokalni inwestorzy kapitałowi, nie powiązani z branżą deweloperską, którzy aktywnie inwestują i zaczynają odgrywać coraz bardziej znaczącą rolę w stabilnej strukturze akwizycji gruntowych.

W podobny sposób realizujemy przedsięwzięcia inwestycyjne także jako Walter Herz. W ostatnim czasie udało nam się zgromadzić ponad 50 mln zł od osób prywatnych na tego typu projekty akwizycyjne. Jako doświadczeni doradcy transakcyjni przejmujemy presję regulacyjną i planistyczną, natomiast inwestorzy oczekują gwarancji pełnej transparentności. Możemy pochwalić się już pewnymi sukcesami na tym polu w postaci własnych zasobów gruntów w Warszawie, Poznaniu czy Trójmieście, co odpowiada zapytaniom płynącym ze strony inwestorów i naszych partnerów biznesowych.

Globalne tarcia handlowe a polski rynek gruntów

Istotny wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce mają w ostatnich miesiącach także globalne zmiany gospodarcze, w tym ostatnie napięcia handlowe pomiędzy krajami. Polska, dzięki swojej stabilnej gospodarce i strategicznemu położeniu przyciąga inwestorów poszukujących alternatywnych lokalizacji dla swoich operacji. Do szczegółowych analiz wracają m.in. grunty pod projekty magazynowe, Data Centre, magazyny energii oraz inne inwestycje komercyjne.

Tarcia pomiędzy USA a Chinami związane z polityką ceł prowadzą do przekształceń w globalnych łańcuchach dostaw, co ma ujście w ilości zapytań o nowe przestrzenie logistyczne w Polsce, wśród których rejestrowanych jest także wiele zapytań od inwestorów z Państwa Środka.

Pomimo globalnych wyzwań, Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów zagranicznych. Przewidywany średni wzrost PKB na poziomie 3,4% w latach 2025–2026 oraz napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych czynią nasz rynek konkurencyjnym, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości i grunty. W tym kontekście inwestorzy postrzegają inwestycje gruntowe jako bezpieczną przystań dla kapitału.

Wzrost zainteresowania dotyczy szczególnie gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz ziemi rolnej z opcją przekształcenia. Ten trend widoczny jest przede wszystkim w regionach o dużym potencjale urbanizacyjnym. Jednocześnie ciągła obawa inwestorów związana jest z niestabilnością planistyczną i kwestiami, które pozostają nieuregulowane w tym zakresie, co ma bezpośredni wpływ na kalkulację parametrów dla przygotowywanych inwestycji.

Nowi inwestorzy pochodzący z Turcji czy basenu Morza Śródziemnego decydują się na wyścig cenowy, niwelując jednocześnie ryzyko wejścia poprzez skoncentrowanie na mniejszych i bezpiecznych inwestycjach. Potwierdzają to cztery umowy rozporządzające zawarte przez Walter Herz w ciągu ostatniego miesiąca tylko w samej Warszawie.

Zmiany legislacyjne usprawniające proces inwestycyjny

Tendencje na rynku gruntów inwestycyjnych kształtują również zmieniające się preferencje inwestorów oraz wprowadzane w naszym kraju reformy planistyczne. Jednym z największych wyzwań w Polsce jest niedostateczne pokrycie terenu miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które obejmują obecnie tylko około 30–40% powierzchni kraju. Inwestorzy zmuszeni są do długiego oczekiwania na warunki zabudowy (WZ), które bywają nieprzewidywalne, zależą od uznaniowości urzędów i często są również po prostu nie wydawane. Rewolucja związana z Planami Ogólnymi związana jest pasmem ciągłych analiz i kolejnych zmian w terminach ich wdrożenia przez rządzących, co pogłębia chaos legislacyjny.

Aby rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce był transparentny i mógł rozwijać się w szybszym tempie niezbędne jest wdrożenie prostych, przewidywalnych, cyfrowych procedur. Wprowadzane aktualnie w naszym kraju deregulacje powinny przekładać się na racjonalizację procesów, które dziś wstrzymują rozwój.

Dobrym kierunkiem dla reformy prawa budowlanego w Polsce byłoby zmiany polegające na zniesieniu decyzji środowiskowych dla wybranych inwestycji, które wydłużają proces uzyskania pozwolenia na budowę o wiele miesięcy nawet przy projektach o niewielkim wpływie na środowisko, jak w przypadku obiektów usługowych czy magazynowych.
Pomocne byłoby także stworzenie katalogu inwestycji „niskiego wpływu”, dla których decyzja środowiskowa nie byłaby konieczna lub zastąpiona oświadczeniem inwestora.

Rozwiązaniem usprawniającym proces inwestycyjny byłoby również nakaz obowiązkowej cyfryzacji ksiąg wieczystych w całym kraju czy wprowadzenie „białej księgi gruntów inwestycyjnych” – rejestru terenów gotowych do inwestowania.

Istotnym aspektem w świetle poszerzenia możliwości pozyskania inwestorów byłoby również nakreślenie jasnej ścieżki kryteriów, pozwalających na wyłączenie gruntów IV i V klasy z produkcji rolnej bez zgody ministerstwa.

Regionalny rynek biurowy - podsumowanie I kw. 2025 r.

Zasoby i planowana podaż

W I kw. 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych w Polsce wyniosły około 6,77 mln mkw. W tym okresie nowa podaż była znikoma, gdyż ukończono tylko jeden projekt biurowy - Dymka 188 w Poznaniu, oferujący 2 400 mkw. powierzchni.

Podaż powierzchni biurowej w budowie pozostaje ograniczona, a do końca roku planowane jest oddanie do użytku około 80 000 mkw. powierzchni biurowej. Kraków i Poznań pozostają liderami wśród miast regionalnych pod względem aktywności deweloperskiej.

Popyt i pustostany

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w I kw. 2025 r. wyniósł około 177 000 mkw. Kraków i Wrocław odpowiadały za 60% tego wyniku, co podkreśla ich znaczenie jako kluczowych ośrodków regionalnych. Na rynku dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły prawie połowę wynajętej powierzchni (48%), podczas gdy nowe transakcje stanowiły 40% rynku.

Ogólny wskaźnik pustostanów na regionalnych rynkach biurowych wyniósł 17,5%, co oznacza niewielki spadek o 0,3 punktu procentowego zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Nadal istnieje znaczna ilość niewynajętej powierzchni - około 1,18 mln mkw - przy czym najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi (22,3%) i Katowicach (21,1%).

Pod względem popytu branżowego, sektor „Produkty i usługi IT” odpowiadał za 18% wynajętej powierzchni w I kw. 2025 r., a następnie „Usługi dla biznesu” (16%) i „Produkcja” (14%).

W podziale na miasta, największym zainteresowaniem cieszył się Kraków, który odpowiadał za 32% całego popytu, następnie Wrocław (25%), Trójmiasto (15%) i Katowice (10%).

Stawki czynszu

Stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych różniły się w zależności od lokalizacji. Najwyższe były w Krakowie i Wrocławiu, gdzie stawki wahały się odpowiednio od 13,00 do 18,00 euro i od 14,00 do 18,00 euro / mkw. / miesiąc. W Trójmieście czynsze wynosiły od 14,00 do 16,50 euro, a w Katowicach od 12,50 do 16,00 euro.

Co dalej

Analizując przyszłe scenariusze, spodziewamy się, że ograniczona podaż nowej powierzchni biurowej może przyczynić się do spadku wskaźnika pustostanów na rynkach regionalnych.

"Podczas gdy podaż pozostaje ograniczona, wyższe wskaźniki pustostanów w istniejących budynkach - w porównaniu do rynku warszawskiego - oferują najemcom większą elastyczność w negocjacjach najmu. Pomimo potencjalnej luki podażowej, obecne otoczenie rynkowe nadal sprzyja najemcom, co sprawia, że obserwowany niedobór powierzchni biurowej wywiera mniejszy wpływ niż w Warszawie. Natomiast znalezienie większej, nowej powierzchni jest nadal wyzwaniem. Jeśli chodzi o strukturę popytu, spodziewamy się, że renegocjacje umów najmu nadal będą dominować w miastach regionalnych." - komentuje Maksymilian Sobczak, Director, Office Agency

Autor:
Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young