Biurowce

Outlook 2025. Sektor gruntów inwestycyjnych w Polsce

Autor: Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory, Walter Herz

Dla polskiego rynku gruntów inwestycyjnych 2025 będzie raczej rokiem odbudowy potencjału niż okresem spektakularnych transakcji inwestycyjnych. W ostatnich miesiącach finalizowanych jest więcej umów, ale decyzje poprzedzają wnikliwe analizy przeprowadzane przez kupujących. Inwestorzy wracają na rynek, mimo że jest aktualnie znacznie bardziej wymagający niż wcześniej.

Ożywienie inwestycyjne nie oznacza jednak powrotu do skali ekspansji, jaką mogliśmy obserwować przed pandemią. Okres wzmożonej aktywności transakcyjnej widoczny w 2021 i 2022 roku wzbudził emocje, ale równie szybko je ostudził brakiem rządowych programów wsparcia, brakiem spójnej polityki planistycznej i restrykcyjną polityką kredytową, która utrzymuje się do dziś i skutkuje selektywnym podejściem banków do projektów.

Dominuje dziś myślenie mikroanalityczne. Kapitał poszukuje gruntów pod konkretne typy projektów, przede wszystkim pod inwestycje o potwierdzonym potencjale popytowym, jak projekty PRS, magazyny miejskie, czy obiekty typu mixed-use w miastach wojewódzkich. Szczególnie intensywnie pozyskiwane są też grunty pod budownictwo mieszkaniowe.

Udział inwestycyjny kapitału polskiego

Po długim okresie “wait and see” wielu graczy wraca do aktywnego poszukiwania okazji inwestycyjnych. Wśród inwestorów widoczne są nastroje ostrożnego optymizmu. Niemniej, 2025 rok zapowiada się jako znacznie bardziej intensywny transakcyjnie w porównaniu do roku minionego, obfitujący większą ilością transakcji szczególnie w drugiej połowie.

W oczekiwaniu na większy udział kapitału zachodnioeuropejskiego, realizowane inwestycje bazują w znacznym stopniu na „transakcyjności sąsiedzkiej”, głównie partycypacji czeskiej, niemieckiej i krajów bałtyckich. Na rynku królują także lokalni inwestorzy kapitałowi, nie powiązani z branżą deweloperską, którzy aktywnie inwestują i zaczynają odgrywać coraz bardziej znaczącą rolę w stabilnej strukturze akwizycji gruntowych.

W podobny sposób realizujemy przedsięwzięcia inwestycyjne także jako Walter Herz. W ostatnim czasie udało nam się zgromadzić ponad 50 mln zł od osób prywatnych na tego typu projekty akwizycyjne. Jako doświadczeni doradcy transakcyjni przejmujemy presję regulacyjną i planistyczną, natomiast inwestorzy oczekują gwarancji pełnej transparentności. Możemy pochwalić się już pewnymi sukcesami na tym polu w postaci własnych zasobów gruntów w Warszawie, Poznaniu czy Trójmieście, co odpowiada zapytaniom płynącym ze strony inwestorów i naszych partnerów biznesowych.

Globalne tarcia handlowe a polski rynek gruntów

Istotny wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce mają w ostatnich miesiącach także globalne zmiany gospodarcze, w tym ostatnie napięcia handlowe pomiędzy krajami. Polska, dzięki swojej stabilnej gospodarce i strategicznemu położeniu przyciąga inwestorów poszukujących alternatywnych lokalizacji dla swoich operacji. Do szczegółowych analiz wracają m.in. grunty pod projekty magazynowe, Data Centre, magazyny energii oraz inne inwestycje komercyjne.

Tarcia pomiędzy USA a Chinami związane z polityką ceł prowadzą do przekształceń w globalnych łańcuchach dostaw, co ma ujście w ilości zapytań o nowe przestrzenie logistyczne w Polsce, wśród których rejestrowanych jest także wiele zapytań od inwestorów z Państwa Środka.

Pomimo globalnych wyzwań, Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów zagranicznych. Przewidywany średni wzrost PKB na poziomie 3,4% w latach 2025–2026 oraz napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych czynią nasz rynek konkurencyjnym, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości i grunty. W tym kontekście inwestorzy postrzegają inwestycje gruntowe jako bezpieczną przystań dla kapitału.

Wzrost zainteresowania dotyczy szczególnie gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz ziemi rolnej z opcją przekształcenia. Ten trend widoczny jest przede wszystkim w regionach o dużym potencjale urbanizacyjnym. Jednocześnie ciągła obawa inwestorów związana jest z niestabilnością planistyczną i kwestiami, które pozostają nieuregulowane w tym zakresie, co ma bezpośredni wpływ na kalkulację parametrów dla przygotowywanych inwestycji.

Nowi inwestorzy pochodzący z Turcji czy basenu Morza Śródziemnego decydują się na wyścig cenowy, niwelując jednocześnie ryzyko wejścia poprzez skoncentrowanie na mniejszych i bezpiecznych inwestycjach. Potwierdzają to cztery umowy rozporządzające zawarte przez Walter Herz w ciągu ostatniego miesiąca tylko w samej Warszawie.

Zmiany legislacyjne usprawniające proces inwestycyjny

Tendencje na rynku gruntów inwestycyjnych kształtują również zmieniające się preferencje inwestorów oraz wprowadzane w naszym kraju reformy planistyczne. Jednym z największych wyzwań w Polsce jest niedostateczne pokrycie terenu miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które obejmują obecnie tylko około 30–40% powierzchni kraju. Inwestorzy zmuszeni są do długiego oczekiwania na warunki zabudowy (WZ), które bywają nieprzewidywalne, zależą od uznaniowości urzędów i często są również po prostu nie wydawane. Rewolucja związana z Planami Ogólnymi związana jest pasmem ciągłych analiz i kolejnych zmian w terminach ich wdrożenia przez rządzących, co pogłębia chaos legislacyjny.

Aby rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce był transparentny i mógł rozwijać się w szybszym tempie niezbędne jest wdrożenie prostych, przewidywalnych, cyfrowych procedur. Wprowadzane aktualnie w naszym kraju deregulacje powinny przekładać się na racjonalizację procesów, które dziś wstrzymują rozwój.

Dobrym kierunkiem dla reformy prawa budowlanego w Polsce byłoby zmiany polegające na zniesieniu decyzji środowiskowych dla wybranych inwestycji, które wydłużają proces uzyskania pozwolenia na budowę o wiele miesięcy nawet przy projektach o niewielkim wpływie na środowisko, jak w przypadku obiektów usługowych czy magazynowych.
Pomocne byłoby także stworzenie katalogu inwestycji „niskiego wpływu”, dla których decyzja środowiskowa nie byłaby konieczna lub zastąpiona oświadczeniem inwestora.

Rozwiązaniem usprawniającym proces inwestycyjny byłoby również nakaz obowiązkowej cyfryzacji ksiąg wieczystych w całym kraju czy wprowadzenie „białej księgi gruntów inwestycyjnych” – rejestru terenów gotowych do inwestowania.

Istotnym aspektem w świetle poszerzenia możliwości pozyskania inwestorów byłoby również nakreślenie jasnej ścieżki kryteriów, pozwalających na wyłączenie gruntów IV i V klasy z produkcji rolnej bez zgody ministerstwa.

Regionalny rynek biurowy - podsumowanie I kw. 2025 r.

Zasoby i planowana podaż

W I kw. 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych w Polsce wyniosły około 6,77 mln mkw. W tym okresie nowa podaż była znikoma, gdyż ukończono tylko jeden projekt biurowy - Dymka 188 w Poznaniu, oferujący 2 400 mkw. powierzchni.

Podaż powierzchni biurowej w budowie pozostaje ograniczona, a do końca roku planowane jest oddanie do użytku około 80 000 mkw. powierzchni biurowej. Kraków i Poznań pozostają liderami wśród miast regionalnych pod względem aktywności deweloperskiej.

Popyt i pustostany

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w I kw. 2025 r. wyniósł około 177 000 mkw. Kraków i Wrocław odpowiadały za 60% tego wyniku, co podkreśla ich znaczenie jako kluczowych ośrodków regionalnych. Na rynku dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły prawie połowę wynajętej powierzchni (48%), podczas gdy nowe transakcje stanowiły 40% rynku.

Ogólny wskaźnik pustostanów na regionalnych rynkach biurowych wyniósł 17,5%, co oznacza niewielki spadek o 0,3 punktu procentowego zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Nadal istnieje znaczna ilość niewynajętej powierzchni - około 1,18 mln mkw - przy czym najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi (22,3%) i Katowicach (21,1%).

Pod względem popytu branżowego, sektor „Produkty i usługi IT” odpowiadał za 18% wynajętej powierzchni w I kw. 2025 r., a następnie „Usługi dla biznesu” (16%) i „Produkcja” (14%).

W podziale na miasta, największym zainteresowaniem cieszył się Kraków, który odpowiadał za 32% całego popytu, następnie Wrocław (25%), Trójmiasto (15%) i Katowice (10%).

Stawki czynszu

Stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych różniły się w zależności od lokalizacji. Najwyższe były w Krakowie i Wrocławiu, gdzie stawki wahały się odpowiednio od 13,00 do 18,00 euro i od 14,00 do 18,00 euro / mkw. / miesiąc. W Trójmieście czynsze wynosiły od 14,00 do 16,50 euro, a w Katowicach od 12,50 do 16,00 euro.

Co dalej

Analizując przyszłe scenariusze, spodziewamy się, że ograniczona podaż nowej powierzchni biurowej może przyczynić się do spadku wskaźnika pustostanów na rynkach regionalnych.

"Podczas gdy podaż pozostaje ograniczona, wyższe wskaźniki pustostanów w istniejących budynkach - w porównaniu do rynku warszawskiego - oferują najemcom większą elastyczność w negocjacjach najmu. Pomimo potencjalnej luki podażowej, obecne otoczenie rynkowe nadal sprzyja najemcom, co sprawia, że obserwowany niedobór powierzchni biurowej wywiera mniejszy wpływ niż w Warszawie. Natomiast znalezienie większej, nowej powierzchni jest nadal wyzwaniem. Jeśli chodzi o strukturę popytu, spodziewamy się, że renegocjacje umów najmu nadal będą dominować w miastach regionalnych." - komentuje Maksymilian Sobczak, Director, Office Agency

Autor:
Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Na wszystkich rynkach biurowych w Polsce nowa oferta biurowa pozostaje mocno ograniczona. Apetyt na nowoczesne powierzchnie natomiast sukcesywnie wzrasta
W I kwartale br. firmy zakontraktowały na największych rynkach biurowych w Polsce łącznie o jedną czwartą powierzchni więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku.

W minionym kwartale popyt na biura w Warszawie przekroczył 160 tys. mkw., w strukturze najmu przeważały nowe umowy. Na głównych rynkach regionalnych zapotrzebowanie okazało się jeszcze większe. Wynajęte zostało prawie 180 tys. mkw. powierzchni, z czego ponad połowę stanowiły umowy renegocjacji.

– Standardowo już najemcy najchętniej wybierają nowe budynki, ceniąc sobie wysoki standard oraz dobrą lokalizację. W Warszawie większość zakontraktowanych w minionym kwartale biur mieści się w nowoczesnych budynkach zlokalizowanych w centralnym obszarze miasta. O wyborze powierzchni decydują warunki finansowe, położenie obiektu i wygodny dostęp do komunikacji – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Na ogólnopolskim rynku biurowym obserwować możemy wyhamowanie aktywności inwestycyjnej i śladowy przyrost nowej oferty w porównaniu do okresu boomu rynkowego. Szacujemy, że w Warszawie zasoby zwiększą się w tym roku tylko o około 135 tys. mkw. powierzchni. Nowa podaż dodatkowo równoważona jest przez wycofywanie z rynku przestarzałych i nieefektywnych obiektów. Szansę na większy przyrost nowej powierzchni biurowej niosą obniżki stóp procentowych i łatwiejsze finansowanie nowych projektów. Poza tym, impulsem do zwiększenia aktywności inwestycyjnej może być zainteresowanie wysokiej klasy aktywami ze strony inwestorów, którzy realizują na polskim rynku największe w Europie transakcje w sektorze – dodaje Mateusz Strzelecki.

Nowe biurowce głównie w Warszawie

Pod względem ilości oddanych biur pierwszy kwartał br. był najsłabszy od dwóch dekad. Stołeczne zasoby, liczące aktualnie 6,39 mln mkw. powierzchni, powiększyły się w tym czasie zaledwie o jeden projekt biurowy (5,6 tys. mkw.). Ofertę regionalną wzbogacił natomiast budynek biurowy, który został oddany w Poznaniu.

Jak szacuje Walter Herz, w Warszawie w budowie jest około 210 tys. mkw. powierzchni. W tym roku mają zostać ukończone dwa duże biurowce - The Bridge (51,4 tys. mkw.) i Office House (31,1 tys. mkw.). W trakcie realizacji pozostaje też m.in. Upper One (35,9 tys. mkw.), Studio II faza (26,6 tys. mkw.), Vena (15,4 tys. mkw.), Skyliner II (22 tys. mkw.), a największym projektem w modernizacji jest V Tower (26,2 tys. mkw.).

Największą dynamiką w regionach wykazuje się rynek krakowski i wrocławski. W Krakowie, który jest drugim co do wielkości w Polsce ośrodkiem biurowym, z całkowitą podażą wynoszącą 1,81 mln mkw. powierzchni, w budowie jest około 86 tys. mkw. nowych biur. Popyt na krakowskim rynku w pierwszych trzech miesiącach br. ukształtował się z kolei na poziomie około 57 tys. mkw. powierzchni.

We Wrocławiu, który jest trzecim rykiem biurowym w kraju, oferującym 1,42 mln mkw. powierzchni, w pierwszym kwartale 2025 wynajęte zostało około 44 tys. mkw. biur. W budowie znajduje się natomiast 27 tys. mkw. powierzchni.

Czynsze i odsetek wolnych biur stabilny

Na wszystkich rynkach biurowych w kraju stawki czynszowe oraz wysokość opłat eksploatacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziomie od końca 2024 roku. W centrum Warszawy czynsze mieszczą się w przedziale od 18 do 27 EUR/mkw./msc, a w obszarach poza centralnych od 10 do 17 EUR/mkw./msc. W regionach czynsze kształtują się na poziomie od 9 do 19,5 EUR/mkw. miesięcznie.

W największych miastach poza Warszawą wskaźnik powierzchni niewynajętej przekracza średnio 17 proc. Tendencja spadkowa widoczna jest w Krakowie i Katowicach, a we Wrocławiu i Poznaniu przybywa wolnych biur. W Warszawie wskaźnik wolnej powierzchni spada i wynosi obecnie przeciętnie nieco ponad 10 proc. Przy czym, pogłębia się różnica pomiędzy centralnym obszarem, gdzie jest zaledwie 7 proc. niewynajętych biur, a rejonami odleglejszymi od centrum miasta, m.in. strefą biurową na Służewcu, gdzie odsetek pustostanów przekracza 20 proc.

Bardzo nam miło podzielić się informacjami o tegorocznych awansach w Avison Young.
Agnieszka Bogucka awansuje na stanowisko Senior Valuer w dziale Valuation and Advisory.

Agnieszka jest rzeczoznawcą majątkowym i analitykiem aktywnym na rynku nieruchomości od 2011 roku. W dziale Valuation and Advisory w Avison Young pracuje od momentu jego powstania. Posiada doświadczenie w pracy we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych, w tym również międzynarodowych portfolio, natomiast specjalizuje się w obiektach magazynowych i logistycznych.

Artur Czuba awansuje na stanowisko Director w dziale Investment Advisory.

Artur jest doświadczonym doradcą rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych, który współpracował z licznymi inwestorami i deweloperami aktywnymi w głównych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych. W ostatnim czasie osiągnął szczególne sukcesy na rynku parków handlowych. Posiada również doświadczenie w kwestiach finansowania i refinansowania nieruchomości we współpracy z największymi podmiotami bankowymi w Europie. Z Avison Young Artur jest związany od samego początku istnienia firmy w Polsce.

Filip Filipowicz awansuje na stanowisko Senior Consultant w dziale Office Agency.

Filip jest absolwentem kierunku Zarządzanie ze specjalizacją Negocjacje i sprzedaż. Karierę na rynku nieruchomości zaczynał w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. W Avison Young Filip jest od początku istnienia działu Office Agency. Do jego obowiązków należy wspieranie najemców w procesach renegocjacji umów i relokacji biur zarówno w Warszawie jak i w innych większych miastach w Polsce.

Marta Marat awansuje na stanowisko Senior Valuer w dziale Valuation and Advisory.

Marta jest uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym i analitykiem rynku. Swoje doświadczenie zdobywała

pracując w różnorodnych firmach branży doradczej co pozwoliło jej spojrzeć na rynek z różnych perspektyw. Marta przygotowuje operaty szacunkowe, raporty z wyceny i analizy dla każdego rodzaju nieruchomości komercyjnych, ostatnio ze szczególnym uwzględnieniem sektora mieszkaniowego i PRS.

Kamil Olechniewicz awansuje na stanowisko Senior Project Manager w dziale Technical Advisory.

Inżynier elektryk z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i kierowania robotami bez

ograniczeń. Posiada prawie 10-letnie doświadczenie w projektowaniu, realizacji i audytowaniu instalacji elektrycznych i teletechnicznych w budynkach każdego sektora nieruchomości w obszarze technicznym, organizacyjnym i negocjacyjnym.

Renata Zielińska awansuje na stanowisko Senior Consultant w dziale Investment.

Renata jest skrupulatnym i utalentowanym analitykiem. Przed dołączeniem do Avison Young doświadczenie na rynku nieruchomości zdobywała głównie w dziale badań w firmie konkurencyjnej. Do Avison Young dołączyła w 2022 roku. Obecnie odpowiada za identyfikację potencjału nieruchomości, przygotowywanie memorandów inwestycyjnych oraz obsługę transakcji.

„2024 to był intensywny i dobry rok w Avison Young w Polsce. Z sukcesem sfinalizowaliśmy wiele ciekawych transakcji a także powiększyliśmy skład osobowy w każdym dziale. Jestem bardzo dumny, obserwując jak członkowie zespołu Avison Young rozwijają się w naszych strukturach. Z prawdziwą przyjemnością ogłaszam liczne awanse na stanowiska „seniorskie”.” – komentuje Michał Ćwikliński, Principal, EMEA Regional Managing Director, Managing Director – Poland.

Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Obiecujący początek

Rynek inwestycyjny utrzymuje tempo

Wynik 2024 r. wykazał powrót do stabilizacji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – powiało optymizmem. Całkowity wolumen transakcji przekroczył dwukrotność wyniku z 2023 r., potwierdzając istotne ożywienie na rynku. Oczekujemy, że ta dynamika utrzyma się w 2025 roku, dodatkowo napędzana przez spodziewane obniżki stóp procentowych, poprawę płynności i pojawienie się wielu okazji inwestycyjnych we wszystkich segmentach rynku.

W I kw. 2025 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 686 mln euro, co stanowi wzrost o 64% rok do roku. Płynność rynku wzrosła z kolei o 46%. Struktura transakcji była zbudowana głównie w oparciu o sektor handlowy - w szczególności parki handlowe - oraz starsze biurowce. W rezultacie średnia wartość transakcji pozostała stosunkowo niewielka, i tylko wartość 4 transakcji znalazła się w przedziale 50-75 mln euro. Polscy inwestorzy odpowiadali za 17% wolumenu, co podkreśla stabilny udział i rosnący wpływ polskiego kapitału.

Inwestycje w sektorze magazynowym nabrały tempa: w I kw. odpowiadały za 29% całkowitego wolumenu transakcji, oraz dodatkowo w segmencie została zrealizowana ogromna fuzja (sprzedaż GLP do Ares). Transakcje biurowe miały miejsce zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych, podczas gdy inwestycje w sektorze handlowym koncentrowały się na parkach handlowych i centrach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Na rynku sfinalizowano również 3 transakcje w sektorze mieszkaniowym, a także zakup hoteli przez francuski SCPI.
Główne liczby:
- 686 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny w I kw. 2025
- 35 transakcji
- Wysoka płynność, umiarkowana średnia wartość transakcji
- Sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym

Sektor magazynowy – bezpieczne opcje

Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów aktywami magazynowymi sygnalizuje dalsze przyspieszenie w tym segmencie rynku. W obliczu utrzymującej się niepewności geopolitycznej, Polska wyróżnia się jako strategiczne miejsce dla inwestorów zagranicznych realizujących strategie „nearshoringu”, co wskazuje na silny i długotrwały potencjał wzrostu dla sektora.

W I kw. 2025 r. w sektorze magazynowym zrealizowano 5 transakcji o łącznej wartości 202 mln euro, co stanowiło 29% całkowitego wolumenu inwestycji w Polsce w tym okresie. Transakcje dotyczyły wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych typu big-box zlokalizowanych w aglomeracjach trójmiejskiej i warszawskiej, a także nowoczesnego obiektu logistycznego i chłodniczego znajdującego się w samej Warszawie.

Kolejną zapowiedzią przyspieszenia w tym sektorze może być liczba realizowanych przez nasz zespół doradztwa technicznego projektów due diligence (TDD), które poprzedzają transakcje. A obecnie większość z nich przygotowywana jest dla obiektów magazynowych.

Polski sektor magazynowy konsekwentnie pozostaje silny, nawet w trudnych czasach. Dlatego też, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, spodziewamy się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana - GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Sektor w liczbach:
- 202 miliony euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 5 transakcji
- Sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym

Sektor handlowy – wygodne zakupu poza głównymi miastami

Polski sektor handlowy nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. W I kw. 2025 r. zrealizowano 14 transakcji, przy czym Avison Young doradzał przy 3 z nich.

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” – parki handlowe odpowiadały za 56% wolumenu. Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna, utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów.

Kluczowe transakcje w I kw. 2025 r. obejmowały zakup Power Park Olsztyn przez BIG Shopping Centers oraz zakup Comfy Park Bielik przez Newgate Investment, z udziałem Avison Young pośredniczącego w finalizacji tej transakcji. Dodatkowo Terg nabył portfel dwóch parków handlowych.

Co ciekawe, niewielkie centra handlowe z ofertą typu „convenience”, zlokalizowane poza głównymi miastami Polski odpowiadały za ponad 1/3 wolumenu inwestycji sektora. Spośród 4 transakcji w tym segmencie, największą było nabycie 3 centrów handlowych Plaza Center na Śląsku przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund. Transakcja ta podkreśla rosnący apetyt inwestorów na centra regionalne, których atutami są dobre lokalizacje, ugruntowane pozycje handlowe i atrakcyjne ceny sprzedaży.

Inne sprzedane w I kw. istotne obiekty w tej kategorii to Galeria Świdnicka, Pasaż Świętokrzyski i Galeria Młyńska. Przy tej ostatniej transakcji doradzał Avison Young. W tym okresie doszło również do sprzedaży kilku mniejszych obiektów typu „convenience” i samodzielnych obiektów handlowych, co pokazuje utrzymujący się popyt na zróżnicowane formaty obiektów handlowych.

Sektor w liczbach:
- 189 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 6 transakcji parkami handlowymi (na 14 zrealizowanych w sektorze)
- 2 transakcje portfelowe

Sektor biurowy - zainteresowanie stabilne, ale selektywny popyt

Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych segmentach, szczególnie tam, gdzie przeceny zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących.

Polski rynek biurowy zrealizował w I kw. 2025 r. wolumen inwestycyjny o wartości 176 mln euro. Największą transakcją kwartału - i jedyną transakcją typu core - było nabycie budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate. Warto zauważyć, że ponad 60% aktywów będących przedmiotami transakcji miało charakter typu „value-add” lub oportunistyczny, co odzwierciedla zainteresowanie inwestorów możliwościami repozycjonowania nieruchomości. Podczas gdy popularność miast regionalnych rośnie, ich udział w całkowitym wolumenie inwestycji pozostaje ograniczony. Chociaż 8 z 12 transakcji miało miejsce na rynkach regionalnych, ich łączny wolumen stanowił nieco ponad 40% całkowitego wolumenu sektora.

Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą - aczkolwiek zachowawczą - aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa. Wiemy o kilku transakcjach tego typu w Warszawie i miastach regionalnych, które mają zostać sfinalizowane w najbliższej przyszłości.

Sektor w liczbach:
- 176 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 8 transakcji na rynkach regionalnych (na 12 zrealizowanych w sektorze)
- 1 transakcja typu „core”

Sektor PRS - konwersje i nowi gracze

W 2024 r. rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez aktywnych już operatorów. Dominował Szwedzki kapitał z 50% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji w PRS.

I kw. 2025 r. rozpoczął się od sfinalizowania 3 transakcji w sektorze mieszkaniowym o łącznej wartości ponad 100 mln euro. Największą z nich była transakcja typu „forward funding”- PRS Metro Szwedzka zostało pozyskane przez AFI Europe. Kolejnym projektem był zakup obiektu typu „co-living” Nad Stawem sfinalizowany przez NREP. Trzecia transakcja dotyczyła rynku wtórnego - Xior Student Housing nabył projekt PRS w Warszawie od Syrena Real Estate. Jest to jedna z niewielu transakcji na rynku wtórnym w Polsce, ponieważ rynek ten jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju.

W sektorze pojawił się nowy gracz - Polski Holding Nieruchomości (PHN), ogłosił wejście w segment PRS. PHN wykorzysta własne zasoby i przebuduje posiadane pustostany na lokale PRS. Nowa platforma będzie oferować ok. 800 lokali PRS dostarczonych do końca 2030 roku.

Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów starszymi biurowcami z potencjałem przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet tych nieruchomości jest atrakcyjna lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do transportu publicznego. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na takie cele. Okazuje się, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe - bez konieczności wyburzania - jest względnie łatwa do wykonania w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości, przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.

Co dalej?

Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie. Obserwujemy znaczny wzrost aktywności inwestorów typu REIT i SCPI.

Silne fundamenty napędzają ponowne zainteresowanie wysokiej jakości aktywami. Inwestorzy koncentrują się na takich właśnie obiektach, dodatkowo spełniających kryteria ESG lub poszukują aktywów oportunistycznych z potencjałem zmiany ich funkcji.

Oczekiwane obniżki stóp procentowych pomogą zmniejszyć rozbieżność w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących.

Wysiłki zmierzające do osiągnięcia zerowej emisji dwutlenku węgla staną się istotne nie tylko dla deweloperów i inwestorów, ale także dla banków finansujących rynek nieruchomości