Biurowce

Walter Herz organizuje kolejne spotkanie w cyklu tegorocznych szkoleń w ramach autorskiego projektu edukacyjnego - Akademia Najemcy. Po Warszawie, przyszła kolej na Gdańsk, a w listopadzie planowane jest spotkanie w Krakowie. Uczestnicy Akademii Najemcy, organizowanej w Gdańsku, 17. października br., zdobędą dogłębną wiedzę o tym, jakimi metodami skutecznie zachęcać pracowników do powrotu do biur.

Miejsce wydarzenia to jedyna w swoim rodzaju przestrzeń konferencyjna z pięknym widokiem na całe Trójmiasto i Zatokę Gdańską, usytuowana na 34. piętrze biurowca Olivia Star, położonego przy Alei Grunwaldzkiej 472 C w Gdańsku, który jest najwyższym budynkiem w Trójmieście.

Na gości czeka duża dawka eksperckiej wiedzy na temat aktualnej sytuacji najemców na trójmiejskim rynku biurowym oraz nowych regulacji prawnych związanych z pracą zdalną. Uczestnicy spotkania dowiedzą się, jak zaaranżować przestrzeń biurową, by zachęcała do pracy stacjonarnej i wspierała dobre samopoczucie pracowników w hybrydowym systemie pracy, poznają aktualne koszty fit-out-ów, a także zdobędą informacje dotyczące skutecznego zarządzania zespołem w obecnym trybie pracy.

Gdańskie spotkanie poprowadzi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner, Head of Tricity w Walter Herz oraz Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Prelegentami będą Agnieszka Fedor z kancelarii prawnej SK&S, Konrad Krusiewicz z pracowni architektonicznej The Design Group, Tina Sobocińska z firmy doradczej HR4Future oraz Marcin Grzegory z Invest in Pomerania.

Atrakcją tej edycji Akademii będzie wizyta w mieszczącym się w Gdańsku, największym w Europie technologicznym centrum badań i rozwoju. W siedzibie firmy, która jest liderem branży technologicznej w Polsce będzie można przyjrzeć się ciekawym rozwiązaniom, pozwalającym efektywnie wspierać pracę. Przewodnikiem po centrum R&D będzie partner Akademii, firma Brill AV Media, która wdrożyła systemy AV na terenie kompleksu.

Szkolenie zakończy spotkanie networkingowe, umożliwiające uczestnikom bezpośrednią wymianę poglądów.

Akademia Najemcy Walter Herz jest pierwszym w Polsce projektem opartym o cykl szkoleń, skierowanym do najemców powierzchni biurowych, bazującym na bogatej wiedzy ekspertów rynku oraz wymianie doświadczeń samych uczestników. Spotkania w Akademii organizowane są od 2017 roku. W ramach przedsięwzięcia odbyło się dotąd ponad 50 szkoleń w formie spotkań oraz webinarów.

Walter Herz

Dla wielu liderów rynku nieruchomości spośród ponad 40 000 uczestników Expo Real 2023, którzy przyjechali do Monachium z 70 krajów, by wziąć udział w największym wydarzeniu branżowym w Europie była to możliwość poszukiwania nowych okazji inwestycyjnych w obliczu trudniejszych uwarunkowań makroekonomicznych i gospodarczych na świecie.

– W przypadku core assets, największych wolumenowo, najlepiej zlokalizowanych aktywów można było obserwować w Monachium chłodne spojrzenie na transakcje. Mocną konkurencję dla tego typu transakcji stanowią atrakcyjnie oprocentowane obligacje w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie nieustannie rośnie zainteresowanie transakcjami typu value add. Widoczna jest również większa akceptacja ryzyka przez inwestorów. Inwestorzy przyglądają się projektom, poszukują rozwiązań i możliwości budowania wartości inwestycji, ponieważ market standard nie istnieje – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz zauważa, że w tym roku na Międzynarodowych Targach Nieruchomości i Inwestycji – Expo Real widoczna była jednak wyraźna poprawa nastrojów wśród inwestorów, należy więc spodziewać się wzrostu wolumenu transakcji na przestrzeni najbliższych czterech kwartałów.

Bartłomiej Zagrodnik podkreśla, że mimo, iż aktywność inwestorów w Polsce wykazuje tendencję spadkową, nasz rynek w dalszym ciągu utrzymuje swoją atrakcyjność jako miejsce inwestowania. – Ograniczona liczba transakcji zamkniętych w tym roku wynika głównie z rozbieżności oczekiwań cenowych nabywców i sprzedawców, choć różnice są już mniejsze niż w roku ubiegłym. Inwestorzy mają tendencję do wyszukiwania okazji i składania ofert poniżej cen rynkowych, natomiast właściciele nieruchomości nie ulegają tej presji. Obserwujemy sporą aktywność inwestorów, poszukujących możliwości osiągania ponadprzeciętnych stóp zwrotu oraz długoterminowej rozbudowy banków ziemi. Inwestorzy wchodzą także we wspólne przedsięwzięcia i szukają potencjału do zawierania fuzji i przejęć na większą skalę. Jeśli w przyszłym roku stopy procentowe ustabilizują się i finansowanie inwestycji stanie się tańsze, wzrośnie szansa na powrót do wyższych wolumenów transakcji – informuje.

Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajów bałtyckich, czytamy w najnowszym raporcie inwestycyjnym Walter Herz. Globalni gracze wstrzymali decyzje zakupowe i monitorują rynek.

Rynek biurowy

W pierwszym półroczu 2023 roku wartość transakcji w sektorze biurowym w Polsce wyniosła około 190 milionów euro i była to najniższa wartość od pierwszego półrocza 2004 roku. W tym okresie zanotowano 7 transakcji. Zainteresowanie inwestorów skupiło się na warszawskich budynkach biurowych. W porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku, kiedy Google przejął Warsaw HUB ustanawiając nowy rekord na polskim rynku nieruchomości biurowych, aktywność inwestycyjna w tym segmencie zmalała aż o 86 proc.

Największa transakcja biurowa zarejestrowana w tym roku to zakup przez węgierskiego inwestora – Adventum International kompleksu Wola Retro za niespełna 70 mln euro. Ważnym wydarzeniem na rynku była też sprzedaż Mojego Miejsca II przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi – Trigea Real Estate Fund. Wartość tej transakcji wyniosła 45 mln euro. Na uwagę zasługuje również przejęcie kompleksu Wiśniowy Business Park (budynki C, D, E i F) przez węgierską firmę Indotek.

Stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych aktywów biurowych w Warszawie z umowami najmu powyżej 5 latach, jak podaje Walter Herz, wynoszą około 5,5 proc.
W sektorze biurowym w Polsce widoczny jest również największy spadek liczby nowych inwestycji, co wynika z wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia oraz finansowania projektów, a także ogólnej niepewności inwestorów.
Duży wzrost kosztów mediów oraz narzucone wymagania klimatyczne zwiększają presję na ograniczanie zużycia. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy preferują nieruchomości posiadające certyfikaty środowiskowe, wykorzystujące nowoczesne technologie monitorowania i zarządzania zużyciem mediów, które również są wyżej punktowane przez banki.
Rynek handlowy
Wolumen transakcji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach tego roku sięgnął 200 mln EUR, co jest najniższym półrocznym wynikiem od 2010 roku. Na rynku odnotowano 12 transakcji, obejmujących łącznie 17 aktywów. Największą transakcją było przejęcie przez Grupę Metropol spółki Atrium Molo zlokalizowanej w Szczecinie.
Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe kształtowały się w przedziale 6,0 -7,10 proc., przy średniej na poziomie 6,5 proc.
Parki handlowe cieszą się w ostatnich latach szczególnym zainteresowaniem na rynku, a nowa podaż tego typu nieruchomości utrzymuje się na jednym z najwyższych poziomów w historii. Rok 2022 przyniósł odbicie, jeśli chodzi o dostarczanie na rynek nowej powierzchni handlowych, których zasoby zwiększyły się aż o 400 tys. mkw.
– Podobnie, jak w innych sektorach, w sektorze handlowym kupujący szukają okazji inwestycyjnych, a sprzedający wstrzymują się z decyzjami, bo oferowane ceny są z ich punktu widzenia dalekie od zadowalających. Rynek nieruchomości handlowych dąży jednak do stabilizacji wycen aktywów, dlatego w nadchodzących miesiącach można spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej. Inwestorzy coraz częściej gotowi są angażować się w projekty na wczesnym etapie realizacji w celu zwiększenia rentowności inwestycji nawet przy większym ryzyku. Inwestycjom w nieruchomości handlowe, a szczególnie retail parki sprzyja niższy próg wejścia dla tego typu projektów, stąd widoczne jest rosnące zaangażowanie w realizację takich projektów prywatnych inwestorów – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Rynek magazynowy
Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w pierwszej połowie 2023 roku odpowiadał za ponad połowę wartości transakcji inwestycyjnych. Wolumen transakcji wyniósł ponad 430 mln euro, czyli o jedną trzecią mniej niż w roku poprzednim. Nie doszło do sfinalizowania transakcji portfelowych, inwestorzy skupiali się na mniejszych projektach. Zawartych zostało o 14 transakcji na pojedynczych aktywach, a wartość jednostkowa 12 z nich nie przekroczyła 50 mln EUR.
Jedynie największa transakcja, związana z przejęciem przez P3 Campusu 39 we Wrocławiu, przekroczyła próg 100 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją był zakup City Logistics Wrocław II przez czeskiego inwestora – Trigeę. Do największych akwizycji należało także przejęcie magazynu KGL przez LeadCrest Capital Partners czy transakcja związana z projektem w Uniejowie, zawarta pomiędzy LCN Capital Partners a Panattoni.
Na rynku nieruchomości magazynowych mogliśmy zaobserwować dużą aktywność private equity. Ceny w tym segmencie szybko dostosowały się do oczekiwań rynku. Inwestorów do zamykania transakcji zachęcał także wzrost cen najmu, które w tym sektorze szły w górę najszybciej. Inwestorzy przygotowują banki ziemi pod projekty, które będą realizowane w ciągu 18-24 miesięcy.
Na spadek aktywności inwestycyjnej w Polsce wpływ mają wysokie stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Jak zaznacza Walter Herz, trwają rozmowy w sprawie większych przejęć, których zakończenie znacząco poprawiłoby wyniki naszego rynku transakcji inwestycyjnych w drugiej połowie roku. Na razie jednak zamykane są mniejsze transakcje, a nie akwizycje portfelowe czy duże transakcje jednostkowe.

AUTOR: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager

SYTUACJA GOSPODARCZA

Ogólna kondycja gospodarcza Polski była bardzo dobra w 2022 r., z silnym wzrostem na poziomie 5,1% (Eurostat), który był wspierany przez ekspansywną politykę fiskalną, korzystną sytuację na rynku pracy i napływ uchodźców z Ukrainy. Wzrost PKB był napędzany głównie przez konsumpcję prywatną i zgromadzone zasoby, które zaczęły się zmniejszać pod koniec ubiegłego roku.
W 2023 r., w obliczu słabego wzrostu gospodarczego na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia, ale w 2024 r. spodziewane jest odbicie, z najwyższym wzrostem prognozowanym dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Stopa bezrobocia w Polsce znajduje się na historycznie niskim poziomie 2,8% (lipiec 2023 r.), jednak prognozowany jest niewielki wzrost do 3,2% w 2024 r. (Eurostat). Przewiduje się również, że płace utrzymają silną tendencję wzrostową.
Polska inflacja spada w ostatnich miesiącach, ponieważ ceny energii stopniowo się normalizują. Po osiągnięciu szczytu na poziomie 18,4% r/r w lutym 2023 r., inflacja spadła do 10,1% w sierpniu i do 8,2% we wrześniu. Oczekuje się kontynuacji trendu spadkowego, przy prognozowanej średniej inflacji wynoszącej 12,1% w 2023 r., a następnie spadku do 6,3% w 2024 r., według prognoz Oxford Economics.

DOMINUJĄCA POZYCJA POLSKI W REGIONIE CEE

Polska zajmuje znaczącą pozycję w regionie CEE, będąc centralnym ośrodkiem działalności produkcyjnej, dystrybucji, logistyki i usług dla biznesu. Jako kluczowy lider rynku, Polska wywiera znaczący wpływ na rozwój gospodarczy regionu. Z wolumenem transakcji przekraczającym 800 mln euro, zrealizowanym w 33 transakcjach, Polska osiągnęła w pierwszej połowie 2023 r. najwyższy wynik, odpowiadający 37% całkowitego wolumenu transakcji w regionie CEE.

SOLIDNE PODSTAWY POLSKIEGO RYNKU INWESTYCYJNEGO

Polski rynek nieruchomości ma solidne fundamenty, a inwestorzy udowodnili, że są bardzo elastyczni, o czym świadczą wyniki osiągnięte w poprzednich trudnych latach. W 2023 roku doświadczamy jednak znaczącego spowolnienia. Jednym z czynników wpływających na spadek liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących.
Z drugiej strony, ta sytuacja może stwarzać okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.
SZANSA DLA PRZYGOTOWANYCH – GDZIE SZUKAĆ OKAZJI?

Sektor biurowy

W obliczu niepewności rynkowej, wielu inwestorów biurowych zwróciło się na początku 2022 r. w stronę stabilnych aktywów typu „core”. Niemal 90% z 2,1 miliarda euro transakcji biurowych w 2022 r. dotyczyło nieruchomości typu „core” lub „core+”, potwierdzając nastawienie inwestorów do wyboru strategii niskiego ryzyka. Niemniej jednak, w drugiej połowie 2022 r. odnotowaliśmy gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych i typu „value-add”, zwłaszcza w Warszawie.

W 2023 r. uwaga inwestorów przeniosła się w pełni na Warszawę, gdzie miały miejsce wszystkie transakcje biurowe sfinalizowane w pierwszej połowie roku. Struktura transakcji obejmowała aktywa typu „core+” i oportunistyczne, z planami dalszej przebudowy lub zmiany funkcji.

Aktywni nabywcy szukają przede wszystkim obniżek cen nieruchomości. Podczas gdy instytucje są znacznie mniej aktywne, kapitał prywatny wyraźniej wchodzi do gry. Możemy również zaobserwować obrót mniejszymi obiektami, a także zwiększoną obecność polskiego kapitału poszukującego dobrych okazji. Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, takie nieruchomości zaczynają być znacznie częściej przedmiotem zainteresowania deweloperów mieszkaniowych. Co więcej, wielu inwestorów dostrzega potencjał w przekształcaniu starszych nieruchomości biurowych w projekty PRS i co-living, ponieważ konwersje biur mogą być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od podstaw.

„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r. był utrzymujący się rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, wysokie koszty finansowania oraz globalne zawahanie w postrzeganiu biur jako stabilnych inwestycji, ponieważ wiele firm wciąż nie wróciło w pełni do biur, a pracownicy preferują pracę w modelu hybrydowym. - wyjaśnia Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young - Obecnie widzimy jednak pierwsze oznaki wskazujące, że sytuacja ta może ulec poprawie na początku przyszłego roku i przewidujemy, że wpłynie to pozytywnie na liczbę transakcji dotyczących wszystkich rodzajów aktywów biurowych, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, ale nadal z większym naciskiem na dobre, dobrze zlokalizowane i tanie aktywa."

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider w 2021 r., odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycji, znacząco ucierpiał w wyniku korekt cenowych w 2022 r. Całkowity wolumen inwestycji magazynowych wyniósł 2,0 miliarda euro w 2022 r., co stanowiło spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. Chociaż magazyny stanowiły 54% całkowitego wolumenu inwestycji w pierwszej połowie 2023 r., w sektorze tym zawarto transakcje o wartości zaledwie 436 milionów euro. Nie byliśmy świadkami dużych transakcji portfelowych i prawdopodobnie rynek jeszcze poczeka na powrót znaczących transakcji typu „multi-asset”.

Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach. W pierwszej połowie 2023 r. spośród 14 transakcji dotyczących pojedynczych aktywów, 12 miało wartość poniżej 50 milionów euro. Obecnie jesteśmy świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów w celu zwiększenia swojego portfela w Polsce. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć. Miejmy nadzieję, że rynek inwestycji magazynowych będzie kontynuował swoją tendencję ożywienia i stopniowo zniweluje nierówności cenowe.

Szybko rozwijający się rynek e-commerce z dostawą w ciągu jednego dnia napędza popyt na najlepsze lokalizacje. Silny popyt najemców na powierzchnie logistyczne i magazynowe utrzymuje poziom pustostanów na bardzo niskim poziomie. Z kolei stawki czynszów w Polsce nie odnotowały jeszcze znaczącego wzrostu a solidna gospodarka nadal podtrzymuje przepływy pieniężne.
„Dzięki wciąż stosunkowo niskim czynszom, w porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polska przyciąga najemców i pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. W nadchodzących miesiącach powinniśmy spodziewać się głównie pojedynczych transakcji w sektorze, zarówno typu „single-”, jak i „multi-let”, zlokalizowanych w 10 największych rynkach magazynowych w kraju." - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, nadal ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce ma miejsce w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią udział zakupów online w całkowitej sprzedaży detalicznej wynosił 5,6%. Najwyższe rekordowe wartości odnotowano w czasie lockdownów - blisko 12%. Po pandemii udział e-commerce zaczął się stabilizować, osiągając 7,9% w lipcu 2023 r. (GUS).

Po pandemii Covid-19 obserwowaliśmy wzmocnienie trendu lokalności i – co za tym idzie – wygodnych zakupów blisko domu. Ludzie spędzali więcej czasu w domu i odwiedzali małe, lokalne sklepy w okolicy. Nisza zakupów „convenience” została dynamicznie wypełniona przez małe parki handlowe lub małe galerie, zlokalizowane w pobliżu głównych dróg lub na osiedlach mieszkaniowych. Wraz z dynamicznym rozwojem sieci dyskontowych głównie w małych parkach handlowych i zmianą zwyczajów zakupowych, operatorzy hipermarketów zaczęli ograniczać swoją powierzchnię.

Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że są one dla inwestorów interesującą alternatywą dla nowoczesnych parków handlowych. Przewidujemy, że w nadchodzących miesiącach rynek inwestycji handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu "value add".

„Niemniej jednak, biorąc pod uwagę znaczną liczbę nowych obiektów typu „convenience” i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości powinny być również atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim okresie WAULT (średni ważony okres trwania umów najmu)." - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS

Obecnie zasoby PRS koncentrują się głównie w Warszawie (41%), a także w miastach regionalnych, takich jak
Wrocław, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań i Katowice. Podczas gdy Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, to jednak miasta regionalne odpowiadają za największą liczbę nowych projektów PRS - liczba mieszkań w budowie przekracza już istniejące zasoby w regionach. To pokazuje, jak silny jest popyt i zainteresowanie tym sektorem w Polsce, nie tylko w Warszawie. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że planują rozwijać projekty PRS także w mniejszych miastach, czego przykładem jest rozpoczęcie w sierpniu budowy ok. 400 mieszkań w Lublinie.

Przedłużająca się wojna będzie oznaczać wysoką inflację, dług publiczny i koszty finansowania oraz napięty rynek pracy. Z drugiej strony, napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce dodatkowo zwiększają popyt na nieruchomości typu PRS. W związku z tym sektor ten będzie się rozwijał a popyt na mieszkania na wynajem utrzyma się na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż.

Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich. Również stawki czynszu oferowane w euro, które są coraz bardziej powszechne w ostatnich latach, wydają się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, ponieważ zmniejszają ryzyko inwestowania w nieruchomości PRS.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie badają alternatywne strategie, takie jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można przekształcić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju zainteresowania możliwościami przekształcaniu nieruchomości.

Według zapowiedzi deweloperów, Kraków odnotuje w tym roku największy przyrost nowej podaży biurowej w regionach

Chłonność biurowych rynków regionalnych w Polsce w pierwszym półroczu tego roku okazała się zbliżona do poziomu zeszłorocznego. Pod względem popytu Kraków i Wrocław szły niemal łeb w łeb. Kraków uplasował się na drugiej pozycji z nieznacznie niższym wolumenem najmu. W stolicy Małopolski zakontraktowane zostało 83 tys. mkw. powierzchni biurowych, a w strukturze najmu przeważały nowe umowy, podaje Walter Herz.

Kraków pozostaje także regionalnym liderem, jeśli chodzi o wzrost zasobów, które w pierwszym półroczu 2023 zwiększyły się o 43 tys. mkw. powierzchni. Na krakowski rynek weszło niespełna 40 proc. całkowitej powierzchni oddanej do użytku w regionach. Między innymi rozbudowany został kompleks Ocean Office Park i oddany projekt Fabryczna Office Park B5, które weszły na rynek w pierwszym kwartale 2023 roku. W drugim kwartale br. nie został ukończony żaden projekt.

Szerokie plany inwestycyjne

Krakowski rynek biurowy wybija się w regionach ilością powierzchni biurowych w budowie. W aglomeracji powstaje prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych, co w porównaniu z okresem sprzed pandemii, gdy w Krakowie było w budowie około 250 - 300 tys. mkw. biur, oznacza spory spadek aktywności deweloperów.

W regionie realizowany jest m.in. projekt Kreo (22,9 tys. mkw.), Mogilska 35 (12,4 tys. mkw.), Brain Park C (13 tys. mkw.), The Park Cracow 2 (11,7 tys. mkw.), których oddanie do użytku planowane jest przed końcem roku. Jak oblicza Walter Herz, około 90 proc. powierzchni będących w trakcie realizacji ma zostać ukończonych jeszcze w 2023 roku.

Kraków dysponuje aktualnie zapleczem liczącym 1,75 mln mkw. nowoczesnych powierzchni. Na terenie miasta przygotowywane są kolejne projekty biurowe. Planowane są m.in. takie inwestycje, jak Aleja Pokoju, Lubicz, Dekerta, Kapelanka, Ten Office, The Park Cracow 5-8, Podium Park 3, Dot Office, Wadowicka, Wita Stwosza, czy Chopin Office.

– Tak, jak na wszystkich regionalnych rynkach biurowych, w Krakowie zwiększa się dostępność biur. Wskaźnik pustostanów od początku tego roku wzrósł na krakowskim rynku o 3 punkty procentowe i przekroczył 18 proc. Wysokie koszty budowy i nadal wysokie koszty obsługi kredytów budowlanych ograniczają jednak możliwości negocjacyjne inwestorów, szczególnie w najnowszych budynkach. Najemcy uważnie analizują teraz wydatki związane z wynajmem biur, przyglądając się przede wszystkim kosztom eksploatacyjnym w poszczególnych budynkach. Widoczny jest trend zmniejszania zajmowanej powierzchni przez firmy, przy jednoczesnym podnoszeniu jej standardu i dostosowaniu do dzisiejszego systemu pracy – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

Elastyczny najem

Kraków jest drugim, po Warszawie co do wielkości rynkiem coworkigowym w Polsce. Jest w nim ponad 40 przestrzeni coworkingowych na wynajem, a łączne zasoby elastycznych biur przekraczają 47 tys. mkw. powierzchni, co stanowi blisko 15 proc. zaplecza, jakim dysponuje ten segment w całym kraju. Powierzchnie coworkigowe i biura współdzielone można znaleźć na terenie całego miasta. Cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród najemców. Ceny jednoosobowego stanowiska są zróżnicowane, koszt wynajmu kształtuje się w przedziale od około 700 zł do 1 450 zł miesięcznie. Stabilne czynsze i wysoki poziom obłożenia powoduje, że ten segment krakowskiego rynku biurowego stale rośnie.

Stawki najmu powierzchni biurowych kształtują się w Krakowie w przedziale od 10 euro do 18 euro/mkw./miesiąc. Koszty eksploatacyjne mieszczą się w zakresie od 16 zł do 29 zł/mkw./miesiąc. Kraków jest relatywnie jednolitym rynkiem biurowym. Stawki najmu są najwyższe w centrum, a biura w najniższych cenach oferowane są w budynkach zlokalizowanych w Czyżynach i Mistrzejowicach.

Deweloperzy koncentrują się na dobrze skomunikowanych częściach miasta, jak Grzegórzki, Podgórze, czy Zabłocie.

Walter Herz

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa ilość dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w pierwszym kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca br. w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytułowane kamienice.

Pod koniec pierwszego kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora mimo, że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych 5 lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.

W pierwszych sześciu miesiącach br. na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w pierwszej połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c. Podczas, gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw./m-c., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw./m-c. Kontrakty, które są teraz zawierane opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2000 GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje daje się zauważyć, zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W pierwszej połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca br. deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w pierwszym kwartale br. Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku bieżącego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 proc. do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku.

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.

W połowie bieżącego roku w trakcie realizacji pozostawało 2,1 mln mkw. powierzchni, z której większość, prawie 60 proc. czekało na najemców. Pół roku wcześniej w budujących się obiektach wolnej powierzchni było 48 proc.

Dzięki szybkiemu wzrostowi w ostatnich latach polski rynek magazynowy zajmuje już trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości zasobów. Teraz jednak musi stawić czoła zmianom geopolitycznym. Walczy o swoją pozycję i zainteresowanie podmiotów zorientowanych dotąd na kierunki dalekowschodnie w kontynuowanym od pandemii procesie optymalizacji łańcuchów dostaw. Szansą na najbliższe lata mogą okazać się też dla sektora planowane inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy oraz przewidywany wzrost wskaźników dotyczących sprzedaży internetowej.

Biurowy dołek

Na rynku biurowym najemcy nadal dostosowują powierzchnię do systemu pracy hybrydowej. Ze względu na utrwalający się, dzielony tryb pracy między biurem a home office w sektorze widoczny jest trend związany z optymalizowaniem przestrzeni i coraz częściej obserwowane zmniejszanie wynajmowanej powierzchni przez firmy. Proces ten przyspiesza, co najwyraźniej widać w Warszawie. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni skłaniają coraz większą ilość najemców do pozostawania w zajmowanych biurach.

Już w ostatnich latach w sektorze biurowym nowa podaż znacznie się obniżyła. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej idzie w parze ze spadkiem popytu. Rosnące koszty utrzymania biur powodują, że firmy skrupulatnie analizują wydatki przed podjęciem decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji.

W pierwszym półroczu tego roku zainteresowanie wynajmem biur spadło, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W stolicy do najemców trafiło ponad 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku. Na ośmiu największych rynkach regionalnych wynajęte zostało natomiast ponad 340 tys. mkw. biur, zapotrzebowanie w porównaniu r/r zmalało o kilkanaście procent.

W strukturze popytu w największych miastach w Polsce, poza Warszawą widoczny jest znaczny udział renegocjacji i niewielki odsetek umów przednajmu, co pokazuje że sektor szczególnie w regionach tkwi jeszcze w niepewności. Relatywnie duża, nowa podaż na rynkach regionalnych przy obniżonym popycie wpływa na wzrost współczynnika pustostanów, który zwiększył się średnio do niemal 17 proc.

W tym roku mamy do czynienia także z dalszym spadkiem aktywności deweloperów biurowych. Inwestycje w tym sektorze wstrzymywane są już od ponad dwóch lat ze względu na trudności z oszacowaniem popytu oraz wysoki koszt kredytów i bardzo ograniczony dostęp do bankowego finansowania nowych inwestycji.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na warszawskim rynku biurowym przybyło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni, a w budowie powstaje 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu do 800-850 tys. mkw. biur, które powstawały przed pandemią. Podobnie w miastach regionalnych, obniża się skala realizowanych i oddawanych projektów. Łącznie na rynkach regionalnych powstaje około 450 tys. mkw., podczas gdy w 2018 roku budowało się około 1 mln mkw. powierzchni.

LBC Invest